「不動産投資」の収益還元法
収益還元法とは、その不動産が将来生み出すであろうと期待される収益をベースにして価格を求める方法です。
この方法は、金融機関が「一棟アパート」「一棟マンション」「区分マンション」などの投資用収益物件を査定する際に、一般的に利用される方法でもあります。
また、収益還元法には2つの主要な算出方法がありますが、ここでは、最も選択される「直接還元法」について書きたいと思います。
直接還元法
1年間の利益 (収益から経費を除いた額)を還元利回りで割って、不動産の価格を求めます。
例えば、価格1億円のアパートが表面利回7％の場合、家賃年収は700万円です。
1億×７％＝700万円
この計算から、収益不動産の価格 ( x ：エックス) を求める計算式は以下の通りとなります。
x ＝700万円÷7％
x ＝1億
このように、家賃年収に対して利回で直接割戻して価格 ( x ：エックス) を求める方法が直接還元法です。
そして、実際には表面利回で割戻すのではなく、以下の「利回」を割戻すこととなります。
利回 ＝ 1年間の利益（家賃収入－経費） ÷ 不動産価格（円）× 100
経費とは、固定資産税・管理費・清掃費・原状回復工事費・修繕積立金・IT費等、アパートやマンションを運営していく際に必要不可欠な支出のことを指します。
この「利回」を、還元利回 (CapRate：キャップレート) と呼び、直接還元法で答えを導く重要な要素となります。
但し、アパートやマンションは全国に点在し、空室率や維持管理費等は、その地域や立地、環境にもよりますので、物件の特性によって経費が異なります。経費が異なれば、還元利回 (CapRate：キャップレート)も異なってきますので、不動産の還元利回 (CapRate：キャップレート)は一定ではありません。
ちなみに、金融機関は物件の特徴事に銀行独自に定めている還元利回(CapRate)があり、その還元利回で割戻した価格を評価額として求めています。
例えば、CapRate＝7％、諸費用30％と定めている場合は以下の通りとなります。
金融機関が定めている還元利回や経費については内部情報にあたり、具体的に教えてくれる銀行は少ないのですが、評価額は教えてくれますので、逆算してある程度把握ができるようになれば、大変便利な計算方法となります。