LTV（ローン・トゥ・バリュー）とは
LTV（Loan To Value）とは、物件価格に対して、どれくらいの割合を借入で賄っているかを示す指標です。
融資割合とも言いますが、金融機関が融資リスクを判断する際に最も重視する項目のひとつです。
LTV の計算式
LTV = 借入額 ÷ 物件価格 × 100
例：
- 物件価格：3,000万円
- 借入額：2,400万円
2,400万円÷3,000万円×100= 80%
この場合、LTV は 80% です。
LTV が高いと投資リスクは大きい？
① 自己資金が少ない＝返済負担が重くなる
借入割合が高いほど、毎月の返済額が大きくなり、キャッシュフローが悪化しやすくなります。
② 金利上昇の影響を受けやすい
変動金利の場合、金利が上がると返済額が増え、赤字化するリスクが高まります。
③ 空室や修繕に耐えられない
返済額が大きいと、空室や突発的な修繕が発生した際に資金繰りが苦しくなります。
④ 売却時に残債が残るリスク
LTV が高いと、売却価格よりローン残債が多くなる「オーバーローン」になる可能性があります。
一般的な LTV の目安
- 60〜70%：低リスク・金融機関評価が高い
- 70〜80%：標準的
- 80〜90%：ややリスク高め
- 90%以上：金融機関の審査が厳しくなる
LTV を下げるメリット
① 金利が下がりやすい
金融機関はリスクが低いと判断し、優遇金利が適用されることがあります。
② 融資期間が長くなる可能性
返済負担が軽くなるため、キャッシュフローが安定します。
③ 売却時のリスクが減る
残債が減り、オーバーローンの可能性が低くなります。
LTV を下げる方法
① 頭金を増やす
最もシンプルで効果的な方法です。
② 価格交渉を行う
物件価格が下がれば、同じ借入額でも LTV が下がります。
③ 複数の金融機関を比較する
銀行によって LTV の許容範囲が異なります。
Wealth Agent からのアドバイス
LTV は投資リスクを判断するうえで非常に重要な指標です。
特に LTV が高い状態での投資は、金利上昇・空室・修繕などの影響を強く受けるため、慎重な判断が必要です。
しかし実際には、
- 銀行ごとに LTV の基準が違う
- 同じ LTV でも属性によって評価が変わる
- 物件の種類（区分・一棟）で基準が変わる
- エリアや築年数によって担保評価が変動する
など、自己判断だけでは最適な金融機関や借入額を選ぶのが難しいのが現実です。
Wealth Agent では、
- 銀行ごとの LTV 基準の比較
- 物件ごとの担保評価シミュレーション
- 属性に合わせた最適な金融機関の選定
- 金利・期間・借入額の最適化
- 複数銀行の事前打診サポート
を踏まえた 「融資戦略シミュレーション」 を無料で作成しています。
もし、
「どの銀行が通りやすいかわからない」
「LTV が高くて不安」
「最適な借入額を知りたい」
という状況であれば、ぜひ一度ご相談ください。