実はあまり知られていない「土地家屋調査士」が、空き家問題の根本解決につながる理由
誰でも分かる、空き家問題の仕組みと解決の流れ
空き家の悩みは、決して珍しいものではありません。
むしろ、全国で同じような問題を抱えている方が年々増え続けています。
そして、多くの空き家問題の背景には、
といった、専門的な知識が必要な課題が隠れています。
こうした問題は、ご自身だけで解決しようとすると非常に時間がかかり、どこから手をつければいいのか分からないまま、空き家が何年も放置されてしまうケースも少なくありません。
■ 空き家が放置される本当の理由
建物が古いからではありません
空き家が放置されてしまう理由の多くは、建物が古いからではありません。
実は、空き家が放置される最大の原因は所有者不明化 にあります。
具体的には、
- 所有者が亡くなっている
- 相続登記がされていない
- 相続人がどこに住んでいるか分からない
- 誰が管理しているのか不明
といった状況が重なり、「誰に連絡すればいいのか分からない」状態になってしまうのです。
所有者が分からないと、
- 売却できない
- 解体できない
- 修繕できない
- 行政も手を出せない
という、完全に“手詰まり”の状態になります。
しかし、実はこのような状況を根本から解決できる専門家がいます。
それが 土地家屋調査士（とちかおくちょうさし） です。
■ 土地家屋調査士とは？
不動産の世界ではよく知られている「縁の下の力持ち」
土地家屋調査士は、土地や建物の状態を正しく調べ、法務局に登録する国家資格者です。
一般の方には馴染みが薄いかもしれませんが、建築業界・不動産業界では欠かせない存在で、
家を建てるとき、土地を売るとき、相続した土地を整理するときなど、あらゆる場面で活躍しています。
土地家屋調査士の主な仕事は次の通りです。
- 土地の境界を調べる
- 土地の面積を測る
- 建物が建ったときに法務局へ登録する
- 土地を分けたり（分筆）、まとめたり（合筆）する手続き
- 境界トラブルの予防や調整
つまり、土地と建物の“物理的な姿”と“法的な姿”を一致させる専門家なのです。
■ 多くの調査士は「測量士」の資格も持っている
測量のプロ × 法務のプロという珍しいハイブリッド
土地家屋調査士の多くは、測量士（または測量士補）の資格も併せて保有しています。
これは、境界を調べたり、空き家の土地を測ったりする際に、高度な測量技術が必要だからです。
つまり土地家屋調査士は、
- 測量のプロ
- 不動産法務のプロ
という、非常に珍しいハイブリッド型の専門家です。
■ 土地家屋調査士だけが持つ「職務上請求」という特別な権限
空き家問題の“最大の壁”を突破できる理由
土地家屋調査士には、職務上請求という特別な権限が法律で認められています。
これは、業務に必要な場合に限り、
- 戸籍謄本
- 住民票
- 除票
などを取得できる制度です。
これらは本来、本人や家族しか取得できない大切な個人情報です。
しかし土地家屋調査士は「土地や建物の調査に必要な場合」に限って、これらの情報を取得し、所有者や相続人を調べることができます。
不動産会社や行政職員でもできないことが、土地家屋調査士にはできるのです。
■ 相続登記は義務化されたが、現場では“別の問題”が起きている
過料より固定資産税の方が高いという現実
令和6年4月から相続登記が義務化されました。
しかし、実務の現場では次のような現象が起きています。
相続登記をしない人が多い
相続登記をしないと、10万円以下の過料（罰金）が科される可能性があります。
しかし実際には、
- 相続登記の費用
- 専門家への依頼費用
- 相続人同士の調整の手間
などを考えると、「過料の方が安いから、このままでいい」と判断してしまう人が少なくありません。
特に、固定資産税が安い土地の場合、
過料（最大10万円）＜毎年の固定資産税を払い続けるコスト
となるため、
相続登記をせず現状維持を選ぶケースが非常に多いのです。
これは空き家問題をさらに深刻化させる大きな要因です。
■ 土地家屋調査士は、空き家の「持ち主探し」ができる数少ない専門家
所有者不明化した空き家にこそ力を発揮する
空き家の所有者や相続人を調べるには、戸籍をたどる必要があります。
しかし、一般の方や不動産会社は戸籍を自由に取得することはできません。
土地家屋調査士は、職務上請求によって戸籍を調べることができるため、
- 空き家の所有者を特定する
- 相続人を探し出す
- 誰に連絡すればいいか明らかにする
といった作業を行うことができます。
これは、空き家問題の解決において非常に大きな意味を持つ能力です。
■ 空き家所有者が土地家屋調査士に相談すると、何ができるのか？
土地家屋調査士に相談すると、次のようなことが可能になります。
空き家の所有者・相続人の調査
戸籍をたどり、誰が所有者なのかを明らかにします。
土地の境界や面積の確認
空き家を売るにも解体するにも、境界がはっきりしていないと進められません。
空き家の土地を測量し、図面を作成
売却や相続手続きに必要な「測量図」を作成できます。
④行政や他の専門家との橋渡し
必要に応じて、司法書士・弁護士・不動産会社などと連携し、空き家の問題を総合的にサポートします。
■ まとめ：空き家で悩んでいるなら、土地家屋調査士は“最初に相談すべき専門家”
空き家問題は、一人で抱え込むとどんどん複雑になってしまいます。
しかし土地家屋調査士は、
- 測量のプロ
- 不動産法務のプロ
- 相続人調査ができる専門家
という、非常に頼りになる存在です。
空き家の所有者の方が「まず相談していい相手」として、もっと知られていい資格だと思います。