千葉銀行の不動産投資ローン｜金利・審査基準・融資条件まとめ
千葉銀行の不動産投資ローンを徹底解説。
対象エリア、金利、融資期間の特例、LTV(融資割合)、必要年収・金融資産の基準、評価方法、融資不可物件など、審査ポイントを体系的にまとめています。
目次
【千葉銀行の特徴】
千葉銀行は、東京・千葉・埼玉・神奈川の収益物件を対象に、LTV(融資割合)80〜95％の不動産投資ローンを提供する銀行です。
融資期間は「法定耐用年数−経過年数」に「残存年数×20％」を加算し、木造新築は劣化対策等級2級以上で「30年−経過年数」も可能。
審査は「積算評価及び収益還元法」を採用し、築浅物件の利回り6.5％前後の物件ならLTV90％超も狙えます。
一方で、専有面積15㎡以下、土地100㎡以下、土砂災害ハザード、区分マンション、民泊物件等は融資不可。
必要年収1,500万〜3,000万円、金融資産5,000万〜1億円と、個人属性も厳格に求められる点が特徴です。
【融資条件（ダイジェスト）】
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象物件 | 東京都・千葉県・埼玉県 |
| 対象住まい | 支店エリア内 |
| 金利 | 変動2.45％～ |
| 融資期間 | 法定耐用年数−経過年数＋残存年数×20％（最大30年） |
| LTV | 80〜95％ |
| 評価方法 | 積算評価・収益還元法（直接還元法） |
| 必要年収 | 1,500万〜3,000万円 |
| 金融資産 | 5,000万〜1億円 |
| その他 | 区分不可、民泊不可、ハザード厳格 |
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詳細な融資条件
【対象エリア】
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 対象物件 | 東京・千葉・埼玉・神奈川 |
| 対象住まい | 支店エリア内 |
| 備考 | 物件所在地で担当支店が決まる |
【審査基準・金利・手数料】
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 金利（変動） | 変動2.45％～ |
| 評価方法 | 積算評価＋収益還元法（直接還元法） |
| 手数料 | 事務手数料 約10万円 |
| 必要書類 | 個人属性プロフィールシート、確定申告書 |
【融資割合（LTV）】
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 築浅＋表面利回り6.5%以上 | LTV90%前後 |
| 築浅＋表面利回り7％以上 | LTV92％～95％ |
| 築古物件 | LTV80％前後 |
| 備考 | 保有不動産の共同担保の概念あり。 但し、自己資金の負担が下がるわけではなく、融資自体が受けやすくなるのみ。 |
【融資期間】
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 木造 | 法定耐用年数22年−経過年数 ※劣化対策2級で「30年−経過年数」可能 (最長30年) |
| 重量鉄骨造 | 34年−経過年数 (最長30年) |
| RC造 | 47年−経過年数 (最長30年) |
| 加算ルール | 「残存年数×20％」 以上を構造問わず融資期間に加算ができる |
| 備考 | 属性・物件・競合金融機関によっては＋5年の延長有り(要相談) |
【属性条件】
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 1棟目の年収/金融資産目安 | 年収1,500万円以上 金融資産5,000万円以上 |
| 2棟目の年収/金融資産目安 | 年収2,000万円以上 金融資産7,000万円以上 |
| 3棟目の年収/金融資産目安 | 年収3,000万円以上 金融資産1億円以上 |
| 備考 | ※基本的にサラリーマンへの融資 ※個人事業主は士業のみ対象 ※仮想通貨やIDeCoは金融資産に含まず。 ※海外個別株は掛け目が入り金融資産が目減りする傾向にある。 ※ドル建は金融資産として100％みなす ※1棟物件の保有不動産が数棟ある場合、積算評価(物件価格×40%～60％＝評価額目安)となり、金融資産が少ないと純資産が棄損する傾向にある。 棄損した純資産を回復させる材料として年収が必要。 おおよその生活費を除く年収の積み重ね、また、保有不動産から発生する家賃年収を含めて、5年以内に毀損が回復するスキームができればOK。 ※保有不動産にはマイホームを含む。 また、マイホームが都内タワマンの場合、購入金額×80～90％＝評価額となりやすいので、その場合は高年収である必要はない。 但し、タワマンが高価格帯の時のみ高評価、低価格帯の場合は低評価となり、やはり純資産が棄損する。 ※保有不動産の物件評価をするにあたり、CFが及ぼす影響について、千葉銀行では保有不動産の法定耐用年数がCFが得られる年数とみなし、それ以降の年数はCFに含めない。 よって、例えば木造物件を35年で融資を組んでいた場合、22年のCFに調整し、キヤッシュアウトになる部分が評価額を下げる傾向にある。 購入時に10％～20％の自己資金を入れていればそのような状況に陥ることは少ないようで、自己資金をしっかりと入れた上で不動産を取得している投資家にとっては、次の融資が可能になる傾向にあり、頭金を入れた方が有利。 ※減価償却による帳簿上の赤字は問題なし。 |
【融資可能な物件】
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 土地＋新築 | 土地先行決済で新築物件への融資可 |
| 法人所有 | 取り組み可 |
| 複数棟所有者 | 相談可 |
【融資不可の物件】
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 専有面積15㎡以下 | 原則不可 ※全戸中1～2室が15㎡以下でそれ以外は15㎡以上であれば相談可 |
| 土地100㎡以下 | 不可 |
| 土砂災害ハザード | 少しでも該当でNG |
| 区分マンション/戸建て | 原則不可（基本的に1棟で6戸以上必要） |
| 民泊物件 | 不可 |
| シェアハウス | 不可 |
| レオパレス物件 | 不可 |
| 既存不適格 | 不可 |
| 永住権無し | 不可 |
| 全空物件 | 不可 |
| 借地物件 | 基本的に不可（自己資金多めで相談可） |
| 店舗ビル | 基本的に不可（自己資金多めで相談可） |