NOI（営業純利益）とは
NOI（Net Operating Income）とは、物件の運営に必要な経費を差し引いた後に残る利益のことです。
不動産投資の収益性を判断するうえで、最も重要な指標のひとつです。
金融機関の融資審査でも使われるため、プロの投資家は必ず確認します。
目次
NOIの計算式
NOI は次の式で求められます。
NOI = 年間家賃収入ー運営費
運営費に含まれるもの
- 固定資産税
- 都市計画税
- 管理費
- 共用部光熱費
- 清掃費
- 管理委託費orサブリース手数料（該当する場合）
- 原状回復工事
- 修繕積立金 等々
※ローン返済は含まれません。
NOIの例
- 年間家賃収入：120万円
- 運営費：30万円
120万円-30万円=90万円
この場合、NOI は 90万円 となります。
NOIが重要な理由
① 物件の純粋な収益力がわかる
ローン返済を除くため、物件そのものの収益性を正確に把握できます。
② 金融機関の融資判断に使われる
銀行は NOI を基準に「返済余力（DSCR）」「融資可能額」を判断します。
③ キャッシュフローの基礎になる
NOI が高いほど、キャッシュフローも安定しやすくなります。
NOIとキャッシュフローの違い
NOI は「物件の実力」、キャッシュフローは「オーナーの手残り」と覚えるとわかりやすいです。
NOIを改善する方法
① 運営費を見直す
- 管理会社の変更
- 清掃費の適正化
- 保険料の見直し
② 家賃収入を上げる
- リフォームによる賃料アップ
- 募集条件の改善
- AD の最適化
③ 空室期間を短縮する
- 募集写真の改善
- 募集条件の見直し
- 管理会社との連携強化
Wealth Agent からのアドバイス
NOI は、表面利回りや実質利回りよりも、投資の本質を捉えた指標です。
Wealth Agent では、物件ごとに
- NOI
- 実質利回り
- キャッシュフロー
- DSCR
- 融資条件
をまとめた「収支シミュレーション」を作成し、初心者でも判断しやすい形に整理しています。
個別相談について
Wealth Agentでは、不動産投資に関するご質問やご相談を随時受け付けております。
個別相談をご希望の方は、下記よりどうぞお気軽にお問い合わせください。
個別相談 Q＆A
Q. 不動産投資の相談はどのような内容でも可能ですか？
- はい、可能です。
物件選び、融資、節税、管理、出口戦略など、不動産投資に関する内容であれば幅広く対応しておりますので、遠慮なくご相談ください。
Q. 銀行を紹介してもらうことは可能ですか？
- はい、可能です。
特に、Wealth Agentではお客様の状況をヒアリングし、お客様へ適した金融機関のご紹介に努めております。
詳しくは下記よりご確認ください。
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お客様のご状況や投資方針に合わせて、最適な物件をご提案いたします。
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Q. オンラインでの相談はできますか？
- はい、大丈夫です。
ZoomやGoogle Meetなどを利用したオンライン相談も承っております。
全国どこからでもご相談いただけます。
Q. 相談は有料ですか？
- ご相談は無料で承っております。
お気軽にお問い合わせください。
Q. 強引な営業をされることはありませんか？
- 一切ございません。
お客様の判断を最優先とし、無理なご提案はいたしませんのでご安心ください。
Q. 個別相談ではどんな資料を準備すればよいですか？
- 特別な資料は不要ですが、もし可能であれば「ご年収・ご職業・金融資産・現在のお借入金額」などの基本情報を事前にお伺いできると、より具体的なご提案が可能になります。