実質利回りとは

実質利回りとは、家賃収入から経費を差し引いた後の本当の利回りを示す指標です。
表面利回りとは違い、実際の手残りに近いため、投資判断では最も重要な指標のひとつです。

実質利回りの計算式

実質利回りは、次の式で求められます。

実質利回り=（年間家賃収入-年間経費) ÷ 物件価格

年間経費に含まれるもの

• 管理費
• 修繕積立金
• 固定資産税
• 都市計画税
• 管理委託費orサブリース手数料（該当する場合）
• 共用部水道光熱費
• 原状回復工事費
• 修繕工事積立金 等々

実質利回りの例

• 物件価格：2,000万円
• 年間家賃収入：120万円
• 年間経費：30万円
• (120万円-30万円)÷2000万円=4.5%

この場合、実質利回りは 4.5% となります。

実質利回りが重要な理由

① 実際の手残りに近い
経費を考慮するため、投資の現実的な収益性がわかります。

② キャッシュフローの基礎になる
キャッシュフロー（毎月の手残り）を予測する際の重要な前提になります。

③ 金融機関の評価にも影響
収益性が高いほど、融資審査で有利になる場合があります。

表面利回りとの違い

実質利回りを使うときの注意点

• 経費の見積もりが甘いと、利回りが過大評価される
• 中古物件は修繕費が大きくなりやすい
• サブリース物件は「保証賃料」で計算する必要がある
• 固定資産税は築年数やエリアで大きく変わる

Wealth Agent からのアドバイス

実質利回りは、投資判断の中核となる指標です。
Wealth Agent では、物件ごとに、

• 実質利回り
• 表面利回り
• NOI
• キャッシュフロー
• 融資条件
  をまとめた「収支シミュレーション」を作成し、初心者でも判断しやすい形に整理しています。
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