【2025年最新】空室税の導入で区分マンション投資が危機に？

2025年参院選で国民民主党が掲げる「空室税」政策が区分マンション投資に与える影響とは？

石破茂首相は外国人による都心マンションの投機的保有について「実態を把握し、早急に対応する」と明言？

外国人投資による価格高騰や空室増加への懸念を背景に、政府が本格的な調査に乗り出す姿勢なのか？

神戸市の先行事例や利回りシミュレーションを交え、投資家が知っておくべきリスクと対策をわかりやすく解説します。

参院選と空室税：国民民主党が掲げる新たな住宅政策

石破首相が外国人による都心マンション購入の実態調査を表明し、夏の参議院選挙を目前に、国民民主党が「空室税」の導入を公約に追加したことで、不動産業界に波紋が広がっています。

都市部での住宅価格高騰や外国人投資家による投機的取得を問題視し、居住実態のない住宅に対して課税することで住宅市場の健全化を図るとしています。

この政策は、神戸市が検討している「タワーマンション空室税」と連動しており、全国的な制度化の可能性も現実味を帯びてきました。

空室税の背景：なぜ今、導入が議論されているのか？

• 神戸市では高層階の空室率が30％を超えるケースも発生
• 管理組合機能不全・修繕積立金不足などが深刻化
• 地域コミュニティの崩壊や廃墟化リスクの上昇

空室税の制度概要

項目	内容
対象	居住実態のない住宅 （住民票なし・電気水道未使用等）
課税方式	固定資産税への上乗せ・取得時課税など
税収の使途	住宅管理支援、防災対策、補助金制度など
導入状況	神戸市で検討中、国民民主党は全国展開を視野

空室税のシミュレーション：投資家の負担は？

都心の区分マンション（50㎡・築5年）をモデルに試算

項目	金額
物件価格	￥40,000,000
年間家賃収入	¥1,800,000
表面利回り	4.5％
空室期間	3ヶ月（25％）△￥450,000
空室税 （仮定：固定資産税評価額2,000万円×10%）	△¥200,000
実質家賃収入	￥1,150,000 (180万円-45万円-20万円)
税引後利回り概算	約2.8%

利回りが1.7%下がるだけで、ローン返済や管理費等を鑑みれば、収支に赤信号が灯る可能性が極めて高い。

区分マンション投資への影響

1. 税負担の増加で賃貸空室期間のリスクが上昇
2. 売却圧力による価格下落リスク
3. 収益悪化による“赤字転落”の可能性
4. 金融機関の融資審査が厳格化する可能性

結論：空室税は区分マンション投資の転換点か？

空室税導入により、投資家は「空室リスク＝税リスク」として織り込む必要が出てきます。

これまで安定資産として扱われてきた区分マンション投資は、静かな「崩壊リスク」と向き合わなければならない時代へと突入しているのかもしれません。

空室税の導入は、資産運用に直結する重大な変化です。
今のうちにポートフォリオの見直しや空室対策を検討し、税リスクに備えましょう。