登記簿へ国籍記載義務化！
外国人投資規制でマンション市場はどう変わる？

価格高騰と制度改革が交差する今、区分マンション投資市場は大きな転換点に立っています。

最近のニュースで、不動産登記に国籍を記載する制度が導入される方針が報じられました。
これまで登記簿には氏名や住所しか載っていませんでしたが、今後は国籍も届け出る必要が出てきます。

政府はこの制度によって、誰がどこの国籍で不動産を所有しているのかを明確にし、外国人投資家の動向を把握しやすくすることを狙っています。

背景には、外国人によるマンションや土地の購入が増え、価格高騰や安全保障上の懸念が広がっていることがあります。

国籍記載義務化の狙い

国籍記載義務化は単なる透明性の確保にとどまらず、税制や規制の基盤として活用される可能性があります。

誰がどこの国籍で不動産を所有しているかを明確化することで、外国人投資家の動向を把握し、課税や規制の根拠にすることができます。

また、水源地や防衛施設周辺など「重要土地」の所有状況を管理する安全保障上の目的も含まれています。

外国人投資家への追加課税・規制強化の可能性

政府は外国人投資家への追加課税や規制強化を検討しているようい思われます。

たとえば、外国人が不動産を購入する際に追加課税を行う「外国人購入税」、短期転売を抑制するために譲渡所得税を高率化する仕組み、さらには固定資産税や取得税を国籍によって差別化する制度などです。

これらの施策は投機的な資金流入を抑え、実際に住む人を守ることを目的としているのではないでしょうか。

区分マンション投資への影響

こうした制度や規制は区分マンション投資に直接影響します。
価格面では、港区や千代田区などの高額帯マンションは投資需要が減り、価格調整の圧力が強まるでしょう。

一方で、目黒や世田谷などの中価格帯は実需層が多いため安定しやすく、湾岸エリアのように投資色が強い地域では価格下落のリスクが高まります。

賃貸市場では、購入を控える実需層が賃貸に流れるため、駅近で管理が良好な物件の賃料は堅調に推移しますが、供給過剰なエリアでは空室が長期化する可能性があります。

投資戦略も短期転売から長期賃貸運用へとシフトし、キャッシュフロー重視の投資が主流になる気がします。

実需層が中心になるとは？

「実需層が中心になる」とは、投資目的の購入が減ることで価格が調整され、実際に住みたい人、つまりファミリー層や初めてマンションを購入する人が手を出しやすくなるという意味です。

投資家が減り、居住者が増えることでマンションの管理やコミュニティも安定し、「資産として保有するマンション」から「生活の場として住むマンション」へと市場が回帰していく可能性があります。

安心の区分マンション投資は「実需目線」で選ぶ

区分マンション投資の物件選びでは、駅近で管理が良好な2LDK前後の間取りを優先し、利回りは管理費や修繕積立金、固定資産税、さらには追加課税の可能性まで織り込んだ「実質利回り」で考えることが大切です。

出口戦略も売却益を狙うより、安定した賃貸収入を確保する方向にシフトすることで、長期的に安心できる投資が可能になります。

まとめ

国籍記載義務化と外国人投資家への追加課税や規制強化は、区分マンション市場の投資偏重を冷やし、実需重視へ流れを戻す可能性があります。

短期的には価格調整や流動性の低下が起こるかもしれませんが、長期的には品質や管理、利便性を備えた物件が選ばれる時代になるでしょう。

不動産投資家にとっては、制度の方向性を理解し、実需に強い物件を選ぶことが安心につながるかと思います。