初心者でも分かる「2026年の不動産投資市場の読み方」完全ガイド

2026年の不動産市場は、これまで以上に“変化の年”になります。
金利、家賃、投資マネー、人口動態、AI・データセンター需要など、複数の要因が同時に動き、不動産の価値が二極化する年になると予測されています。

この記事では、初心者でも理解できるよう2026年の不動産投資のポイントを丁寧に解説します。

2026年の日本経済はどうなる？

CBRE「不動産マーケットアウトルック2026」によると、日本経済は2026年も 緩やかな成長が続く と予測されています。

個人消費は政府の物価対策で底堅く、企業の設備投資も緩和的な融資環境によって増加する見込みです。

金利は緩やかに上昇するものの、急激な引き締めではなく、市場全体としては安定した動きが続くとされています。

また、2025年の不動産投資額は過去最大の6兆円を超え、2026年も同水準の活発な投資が続くと見られ、賃料もオフィス・物流・リテールで上昇基調にあり、需要の強さが市場を支えていると言えます。

金利はどうなる？ → “不安になりすぎなくて大丈夫”

2023年から2025年にかけて日本では物価上昇が続き、生活コストが大きく変化しました。
これにより、長年続いてきた「ゼロ金利政策」を維持する理由が徐々に薄れてきています。
物価が上がり続ける状況では、金利を適切な水準に戻していくことが必要になるためです。

さらに、近年は賃上げが定着しつつあり、企業が従業員の給与を引き上げる動きが広がっています。
賃金が上がると消費が増え、経済が活発になりやすくなりますが、その一方で景気が過熱しすぎるリスクも生まれます。

そのため、日銀としては経済のバランスを保つために、金利を少しずつ正常化していく必要が出てきていますが、世界的に金利が高い状況も無視できません。

アメリカや欧州ではインフレ対策として金利を大幅に引き上げており、主要国の中で日本だけが低金利を続けると、円安が過度に進んでしまう可能性があります。

円安が進みすぎると輸入品の価格がさらに上がり、国内の物価上昇を助長してしまうため、これを防ぐ意味でも日本は金利を少しずつ引き上げる方向に動いているのです。

金利が上がると不安に感じるのは当然ですが、結論としては 必要以上に心配しなくても大丈夫 です。なぜなら、不動産投資では 金利よりも融資期間の方が投資効率に与える影響が大きい ためです。

金利が上がった場合の返済額の比較

金利が上がると返済額が増えるのではないかと不安に感じる方は多いですが、実際に数字で比較してみると、その影響は想像よりもずっと小さいことが分かります。

たとえば、1,000万円を金利2％・融資期間30年で借りた場合、年間返済額は約44万円です。

借入金額：1,000万円
実行金利：2％
融資期間：30年
年間返済額：△44万円

これが金利2.5％になったとしても、年間返済額は約47万円に増えるだけで、その差は年間でわずか3万円程度にとどまります。

借入金額：1,000万円
実行金利：2.5％
融資期間：30年
年間返済額：△47万円→ 年間の差は △3万円 程度。

金利が0.5％上がっても、返済負担は大きく変わらないということです。
さらに、同じ金利2.5％でも融資期間を35年に延ばすと、年間返済額は約42万円まで下がります。

借入金額：1,000万円
実行金利：2.5％
融資期間：35年
年間返済額：△42万円

つまり、金利が上がることよりも、融資期間を調整する方が返済負担に与える影響ははるかに大きいのです。

また、不動産投資では建物部分の利息は全額経費として計上できるため、金利が上がることを「悪くはない」と捉え、銀行からの印象を良好にするために金利変動を前向きに受け止める姿勢が、今後は必要になるかもしれず「適切な融資戦略を取れば十分に対応できる」ということを念頭におけば、金利上昇を過度に恐れる必要はありません。

家賃はどうなる？ → “2026年も上昇傾向が続く”

CBREの分析によると、2026年の不動産市場では、オフィス・商業施設・物流施設のすべてにおいて賃料が上昇基調にあります。
企業の業績改善や出店意欲の高まり、物流需要の拡大などが重なり、主要エリアでは空室率が低下し続けているためです。

住宅についても同様で、PropertyAccessのレポートでは「都市部の家賃上昇が続く」と明言されています。
特に東京圏では、人口の集中や生活利便性の高さから賃貸需要が強く、家賃は今後も上昇傾向が続くと見られています。

そして、現場の感覚としても明らかに強さを見せているのが 国道16号内側のエリアです。この地域では家賃が上がり続けており、その背景にはいくつかの明確な理由があります。

まず、23区の家賃が高騰しているため、より家賃の手頃なエリアを求めて外側へ住み替える動きが増えています。その結果、16号内側の住宅需要が高まり、家賃上昇につながっています。

さらに、このエリアでは空室率が継続的に改善しており、入居者が途切れにくい安定した市場が形成されています。加えて、物流・商業・住宅の需要が集中しているため、地域全体の活気が高く、生活圏としての魅力も増しています。

また、銀行からの評価が高い点も見逃せません。16号内側の物件は担保価値が落ちにくく、金融機関から見てもリスクが低いと判断されやすいため、融資が通りやすい傾向があります。

こうした複数の要因が重なり、国道16号内側は今後も家賃が上がり続ける強いエリアとして注目されています。

世界の動きが不動産にどう影響する？

2026年の世界経済は、各国で緩やかな成長が続き、金利も同じく緩やかに上昇していくと報じられています。

急激な景気変動や金融ショックが想定されているわけではなく、世界全体が「安定した成長と正常化のプロセス」に入っているという見方が強まっています。

こうした世界経済の流れは、日本の不動産市場にも明確な影響を与えており、東京圏のオフィスや物流施設は、企業活動の活発化やEC需要の拡大を背景に、安定した需要が続くと見られています。
特に物流分野は、国内外のサプライチェーンの強化が進む中で、引き続き堅調な動きを見せています。

一方で、インバウンド需要に依存する地方のホテル市場は慎重な見方が必要です。
世界経済が安定しているとはいえ、観光客の動向は国際情勢や為替の影響を受けやすく、都市部と地方で回復のスピードに差が出る可能性があります。

また、AIやクラウドサービスの普及に伴い、データセンター需要が急速に拡大している点も重要で、これにより、電力供給が安定している地域や広い敷地を確保できるエリアでは、周辺土地の価値が上昇する傾向が強まっています。
データセンターは長期的な投資が前提となるため、土地需要が継続的に高まることが予想されます。

このように、世界経済の緩やかな成長は、日本の不動産市場においても「強い分野はより強く、慎重な分野はより慎重に」という形で影響を与えていると考えられます。

衆院解散が起きた場合、市場はどう動く？

不動産は日本の政治と切っても切れない関係にあります。
税制、金融政策、補助金、規制、景気対策など、政治の判断ひとつで市場の動きが大きく変わるためです。

その中でも、2026年に特に影響が大きいと予想されるのが「衆議院の解散」です。

解散は単なる政治イベントではなく、国の方向性を左右する重要な転換点であり、不動産市場にも間接的な影響を及ぼしますが、衆議院が解散される理由はいくつかあります。

まず、政府が進める政策について国民の信任を改めて問うために解散が行われること、また、政治の世界では選挙のタイミングが極めて重要で、政権にとって有利な状況が整ったと判断されたときに解散を選ぶケースも少なくありません。

さらに、国会運営が行き詰まり、重要な法案が通らないなどの停滞が生じた場合、その状況をリセットし政治を前に進めるための手段として解散が使われることもあります。

衆議院議員には4年の任期がありますが、任期満了を待たずに、より良いタイミングで選挙を行うための戦略的な解散も一般的で、内閣不信任案が可決された場合には、憲法上「総辞職」か「衆議院解散」のどちらかを選ばなければならず、この場面でも解散が行われます。

このように、衆議院の解散は国民の意思確認や政権運営の調整、政治の停滞を打開するための重要な手段として位置づけられ、こうした政治の動きは、金利や景気、企業活動、消費者心理などを通じて、不動産市場にも確実に影響を与えるのです。

もし選挙後も政権が継続したら、不動産投資はどうなる？

特定の政治家や政党について評価することはできませんが、一般論として「政権が安定して継続した場合、不動産市場がどのように動くか」という市場の反応は説明できます。

政権が安定している状況では、まず政策の継続性が高まります。
税制や金融政策、補助金制度などが急に変わる可能性が低くなるため、投資家は長期的な計画を立てやすくなります。不動産投資は数十年単位の視点が必要なため、政策の安定は非常に大きな安心材料です。

また、金融政策が急に変更されにくくなることで、銀行の融資姿勢も安定します。
融資条件が大きく揺れ動かないため、投資の途中で資金調達が難しくなるリスクが減り、不動産投資が止まりにくくなります。

さらに、政権の安定は経済全体の安定にもつながります。
雇用が安定し、消費が堅調に推移することで、家賃が上がりやすい環境が整い、特に国道16号内側の住宅市場は、もともと家賃上昇の構造が強く、人口・交通・商業・雇用が集中しているため、安定した経済環境のもとではその流れがさらに維持されやすくなります。

このように、政権が安定して継続することは、不動産市場にとって「予測しやすい未来」をもたらし、投資家にとってはプラスに働く要素が多いのです。

2026年に投資価値が高いと考えられる物件

2026年に不動産投資を検討するうえで重要なのは、家賃が上がりやすく、需要が安定しており、銀行評価も高い物件を選ぶことです。
こうした条件を満たす物件は、収益性と安全性の両面で優れており、長期的に安定した投資成果を期待できます。

その代表例が、国道16号内側に位置する中古アパートです。
このエリアは人口・交通・商業・雇用が集中しており、生活圏としての魅力が非常に高い地域です。

そのため賃貸需要が強く、家賃上昇の恩恵を受けやすい特徴があり、結果として、長期的に安定した収益を見込みやすい投資対象となります。

また、都心の中古マンションも注目すべき存在です。
資産価値の維持力が高く、賃貸需要も常に強いため、初心者でも扱いやすい投資対象として人気があります。
都心部は人口流入が続き、利便性の高さから空室リスクも低いため、安定した運用が期待できます。

さらに、AIやデータセンター需要の拡大に伴い、電力容量の大きいビルの評価が高まっている点も見逃せません。
電力インフラが整っている物件は企業の入居ニーズが強く、今後も需要が伸びる可能性が高い分野です。

物流施設も重要です。
EC需要の増加により、物流施設は安定した需要が続き、空室リスクが低く、長期契約が期待できる点で非常に魅力的な投資対象です。

そして、省エネ性能や断熱性能の高い物件は、光熱費の削減や環境配慮の観点から入居者に選ばれやすく、将来的な資産価値の維持にもつながるため、長期投資に向いた物件と言えます。

このように、2026年の不動産市場では 「需要が強く、家賃が上がりやすく、銀行評価が高い物件」 を選ぶことが成功の鍵となります。

まとめ：2026年の不動産投資は「正しく選べば大きなチャンス」

2026年の不動産市場は、金利上昇・家賃上昇・供給不足・AI関連需要の拡大・世界経済の変化といった複数の要因が重なり、これまで以上に市場全体が大きく動く一年になります。

しかし、ここで理解しておくべき重要なポイントは、不動産市場は一律に動くわけではなく、エリアや物件の特性によって結果が大きく変わるということです。

特に国道16号内側のように、人口・交通・商業・雇用が集中し、家賃が上がり続ける構造がすでに形成されているエリアでは、中古アパートや中古マンションが安定した収益を生みやすく、2026年も引き続き強い投資対象となるでしょう。

また、金利が上昇したとしても、融資期間を調整することで返済負担を軽くできるため、金利上昇を必要以上に恐れる必要はありません。
不動産投資では金利そのものよりも、融資条件の組み方のほうが投資効率に与える影響が大きいからです。

さらに、政権が安定して継続する状況では、政策の継続性が高まり、市場の不確実性が減るため、不動産投資はむしろ動きやすくなります。

長期投資である不動産にとって、「予測しやすい未来」は非常に大きな追い風になります。
こうした背景を踏まえると、2026年はまさに 「選ぶ力」 が投資成果を大きく左右する年だと言えます。

• 強いエリアを選ぶ
• 家賃が伸びる物件を選ぶ
• 金利より融資条件を見る
• 中古の良い物件を狙う

これらのポイントを押さえておけば、初心者でも十分に成功できる環境が整っています。
2026年は、不動産投資にとって大きなチャンスの年になるでしょう。