不動産投資における「積算評価」とは
不動産投資で融資を受ける際、金融機関が重視する指標の一つが「積算評価」です。
積算評価とは、「土地の価値」＋「建物の価値」を個別に算定し、合算して求める評価方法で、「更地から今と同じ建物を建築すると仮定した際に考えられる費用」という原価を計算する観点から「原価法」とも呼ばれます。
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【積算評価が重視される理由】
金融機関はその不動産の価値がどれくらいあるかを試算しますが、その理由は、その不動産にどれだけの担保価値があるかを判断するのみではなく、万が一の際に回収可能かを判断するためです。
ですから、積算評価が高い物件ほど、融資が伸びやすく、レバレッジを効かせた投資がしやすいという特徴があります。
「積算評価の計算方法】
では、どのように計算を行い、積算評価額を決めるのでしょうか。
積算法は、前述の通り以下の2つを合算して求めます。
・土地の積算評価
・建物の積算評価
【土地の積算評価】
土地評価には、金融機関が相続税路線価を採用するケースが一般的です。
相続税路線価とは、相続税や贈与税を算出する際の土地の評価額の算定基準となる「1㎡あたりの宅地の価格」のこと。
この価格は道路ごとに付けられ、毎年7月初旬頃に国税庁が発表しています。
もし相続税路線価格が10万円/㎡で敷地面積100㎡であれば・・・
となり、1,000万円が土地評価額となります。
【建物の積算評価】
建物の評価額を求めるには・・・
で計算されるケースが多いです。
「再調達価格」とは
再調達価格とは、「同等の建物を新しく建てた場合」にかかる㎡あたり単価のことで、○○万円/㎡で再建築することを想定した価格です。
※この金額は、国税庁「建物の標準的な建築価額表」を参考にすることができます。
| 構造 | 再調達価格 |
|---|---|
| 木造(w造) | 約18万円/m2 |
| 軽量鉄骨 | 約18万円/m2 |
| 鉄骨(S造） | 約25万円/m2 |
| 鉄筋コンクリート(RC造) | 約28万円/m2 |
「残耐用年数」とは
残耐用年数とは、「法定耐用年数」から「経過年数(築年数)」を引いたものが残耐用年数です。
例えば築15年のRC造の残耐用年数は、
「法定耐用年数47-経過年数15」＝残耐用年数32年
となります。
【積算評価のシミュレーション】
それでは実際に下記の事例を基に「積算評価」を計算してみます。
【物件概要】
～土地～
・敷地面積：100㎡
・相続税路線価格：10万円/㎡
～建物～
・木造(築10年)
・延床面積：100m2
・再調達価格：16.8万円/m2
土地の積算評価
相続税路線価10万円/㎡×敷地面積100㎡＝1,000万円
建物の積算評価
再調達価格16.8万円/m2×延床面積100m2×(12年÷22年)＝916万円
合計積算評価
土地1,000万円＋建物916万円＝1,916万円
土地積算評価と建物積算評価を合計した1,916万円が、積算評価になります。
もし物件価格が2,300万円の場合、
・積算評価：1,916万円
・積算比率：約83％(1,916万円÷2,300万円)
積算が83％を占めることから、仮に自己資金を2割投下すれば、債務超過はほぼ無いことを意味します。
積算価格が高い不動産は融資が伸びやすく、債務超過になりにくいという特徴があり、次の物件購入時の担保としても有利に利用することもできます。
特に、融資を活用して規模拡大を目指す投資家にとって、積算評価の高い物件は戦略上の重要資産となります。
【積算評価が高い物件の主なデメリット】
積算が高い＝土地値が高いエリアであることが多く、その分、家賃利回りが低くなりやすいという構造的な弱点があります。
特に「都心部・駅近・土地値が高いエリア」、こうしたエリアは積算は高い一方、家賃がそこまで上がらないため、キャッシュフローが出にくいという問題が起きるため、出口戦略が“売却益”に依存しやすく、売却タイミングを誤ると利益が出にくいというリスクがあります。
また、積算評価が高い物件は、投資家の人気が非常に高く、市場に出てもすぐ売れます。
そして、良い物件ほど水面下で取引されるために情報が回ってくる前に決まる、という状況が起きやすく、そもそも買いにくい上に、「売主が強気」という特徴があるため、値引きが通りにくい傾向にあり、投資家にとっては、「割安で買う」という戦略が取りづらいのがデメリットです。
【積算評価まとめ】
高積算評価物件のメリット
- 融資が伸びる
- 債務超過になりにくい
- 安全性が高い
高積算評価物件のデメリット
- 利回りが低い
- 競争が激しい
- 税負担が重い
- 売却益に依存しやすい
以上のことから積算が高いからといって必ずしも良い投資になるわけではなく、単に安全性が高いというだけであることを理解いただけると思います。
実際に儲かるかどうかは、積算とは別にしっかり見極める必要があります。
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