一棟アパート・一棟マンションの新築物件
今回は、「もし、一棟アパート・一棟マンションの新築物件ってどうですか？」と聞かれ時の話をしたいと思います。
みなさんは、いかがでしょうか。一棟アパート・一棟マンションの新築物件について、色々とお考えの方も多いかと思いますが、まずは、新築物件についての考えをお話しさせていただきます。
新築物件価格が高い理由
一般的に「一棟アパートや一棟マンション」の新築物件は、表面利回りは期待できません。
一棟アパートや一棟マンションの新築物件は、年々、物件価格が上がっており、表面利回りは下がっています。
原因は建築資材の高騰や円安ドル高による外国投資家の購入等々、要員は様々ですが、物件価格が高くなるほど、表面利回りは低くなります。
そして、表面利回りが低いということは、投資した自己資金の回収スピードも遅くなりますので、CFだけフォーカスすれば、純利益を出すことは極めて難しい、と言わざるを得ません。
また、表面利回りが低い原因として、建物の建築費に建築業者の利益が乗っていることがあげられますが、その物件を買い取った不動産会社が販売するとなれば、不動産会社の利益も乗ります。
表面利回りが高い新築物件の演出
新築物件が高い原因として、建築業者＋不動産会社＝双方の利益、という構図により価格は割高になり、その影響を受けて表面利回りは下がるはずですが、新築物件の中には、表面利回りが高い物件も一定数存在しています。
というのも、新築時の家賃は「新築プレミアム」といい、周辺の家賃相場より1割から2割ほど家賃が高くても入居者さんは入ります。新築物件の家賃は割高でも、ピカピカのお部屋であれば短期間で満室稼働にもなります。
よって、新築プレミアムを利用し、物件価格が高くても表面利回りが高い、という演出が生まれるのです。
とはいえ、新築プレミアムを利用して表面利回りが高い演出が通用するのは、最初だけです。
築5年、築10年と、年数が経つにつれ入居者は入れ替わりますので、早期満室を目指す大家さんとしては、賃料は相場並みに下げ満室稼働を目指します。
その結果、表面利回りは徐々に下がっていきます。
どうしても避けられない「期待利回り」
そして、現実的には、この賃料の下落に加えて、中古になった途端に「期待利回り」も上昇します。
期待利回りとは、例えば、新築物件であれば、表面利回り5％で購入するのに、10年経過した同じ物件を5％で購入しません。
10年落ちの物件ですので、表面利回りが高くなければ、投資家さんは購入しないためです。
その証拠に、新築物件や築古物件を「楽待」で検索すると、エリアにもよりますが、新築物件は大体表面利回り5～6%、中古物件は7％前後の物件が多いと思います。
これらは、新築物件であれば表面利回りは低くても売れますが、中古物件になれば表面利回りが高くないと売れない、ということを示しています。
家賃が下落して、期待利回りが上がるのを、一つの例で計算してみますと・・・
年間の家賃が100万円で、表面利回り5%であれば、100÷5％＝2,000万円、が物件価格になります。そして、家賃収入が下がって80万円になり、中古の相場である表面利回り7％で計算するとどうでしょうか。80万÷7％＝114２万円、が物件価格になります。
新築物件に関しては、新築プレミアムであった賃料の下落に伴い、この「期待利回り」の上昇がもたらす影響にもよって、物件価格自体が大幅に下がりますから、売却利益のみフォーカスしても、純利益を出すのは極めて難しい、と言わざるを得ません。
新築物件での節税効果は期待できない
不動産は、建物は年々価値が減少しますが、減少する部分を法定耐用年数分、経費計上することができ、これを減価償却費と呼んでいます。
そして、新築物件は木造22年、鉄骨３４年・RC47年と長期間に渡り償却することになりますので、減価償却の節税効果は低く、税引後の純収入は少なくなり、その結果、投資した自己資金の回収スピードも遅くなります。
ですから、新築物件では節税効果は期待できない、と言わざるを得ません。
まとめ
新築物件をまとめますと・・・
新築物件のメリットは、
- 新築は人気があり、新築プレミアム価格でも最初は満室稼働に至ること。
- 長期間の融資を受けやすいこと。
- 想定外の修繕工事等、メンテナンスコストが当面かからないこと。
デメリットは、
- 取得時の利回りが低いこと
- 新築後、数年で賃料が下落すること
- 期待利回りの上昇で物件価格が下がること
- 節税面で効果が得にくいこと
以上が新築物件についての個人的な感想となりますが、もちろん、特殊な事情で割安な新築物件を手に入れたり、既に保有している土地があり、建物だけを建る地主さんの土地活用であれば、表面利回りはそこまで低くなりませんので、それは、資産形成の対象として問題はないと思います。
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