DSCR（返済余裕率）とは

DSCR（Debt Service Coverage Ratio）とは、DCRとも呼ばれますが、物件が生み出す利益（NOI）が、年間返済額をどれだけ上回っているかを示す指標です。

金融機関が融資審査で最も重視する項目のひとつで、DSCR が高いほど返済に余裕があり、金利上昇にも強い投資と判断されます。

DSCR の計算式

DSCR = NOI（営業純利益) ÷ 年間返済額

例：

• NOI：120万円
• 年間返済額：100万円

120万円÷100万円 = 1.2

この場合、DSCR は 1.2 です。

DSCR と金利上昇の関係（最重要ポイント）

金利が上がると返済額は 金利上昇率以上に増えるため、DSCR の余裕は一気に失われます。

■ DSCR＝1.0

• 返済額＝NOI、の関係
  → 金利が少しでも上がれば赤字（即アウト）

■ DSCR＝1.1

• NOI が返済額の10％上回る
  → 理論上は返済額10％増まで耐える
  → しかし実務では 5％〜7％の金利上昇で赤字化するケースが多い

■ DSCR＝1.2

• NOI が返済額の20％上回る
  → 理論上は返済額20％増まで耐える
  → しかし実務では 10〜15％の金利上昇で赤字化するケースが多い

金融機関が求める DSCR の目安

DSCR が重要な理由

① 金利上昇リスクに耐えられるか判断できる
金利が上がると返済額が増えるため、DSCR が低いと赤字化しやすい。

② 空室・修繕などの突発リスクに強くなる
返済余力が大きいほど、運用が安定します。

③ 融資条件が良くなる
DSCR が高いほど「金利が下がる・融資期間が伸びる・借入額が増える」などのメリットがあります。

DSCR を改善する方法

① NOI を増やす

• 賃料アップ
• 空室改善
• 運営費削減

② 返済額を減らす

• 金利交渉
• 借換え
• 返済期間の延長

③ 金利上昇を想定したストレステストを行う

購入前に「金利1%上昇」「金利2倍」などの耐性を確認することが重要です。

Wealth Agent からのアドバイス

DSCR は、金利上昇リスクを考えるうえで最も重要な指標です。
特に DSCR 1.1 前後の物件は、金利が少し上がるだけで赤字化する可能性が高いため、慎重な判断が必要です。

しかし実際には、

• 銀行ごとに DSCR の基準が違う
• 金利・期間・借入額の組み合わせで DSCR が大きく変わる
• NOI の算出方法が金融機関によって異なる
• 金利上昇をどこまで想定すべきか判断が難しい

など、自己判断だけでは最適な融資戦略を組むのが難しいのが現実です。

Wealth Agent では、

• 金利上昇を踏まえた返済余裕率シミュレーション
• 銀行ごとの DSCR 基準の比較
• 金利・期間・借入額の最適化
• 複数銀行の事前打診サポート

を踏まえた 「融資戦略」 を無料でご提案しています。

もし、
「金利上昇に耐えられるか不安」
「DSCR が低くて心配」
「どの銀行が通りやすいかわからない」
という状況であれば、ぜひ一度ご相談ください。

あなたの状況に合わせた最適な融資戦略を、無料でご提案いたします。