構造 × 築年数でわかる
リスク判定・出口戦略・融資評価
保有物件、または購入予定物件は、今どの「リスクゾーン」に入っているでしょうか？
“自分の物件がどの位置にあるのか” を正確に把握できていない場合もありますよね。
そこで、「構造 × 築年数」ごとにリスク判定表を作成し、一目で判断できるよう「見える化」してみました。
まずは、あなたの物件を当てはめてみてください。
築年数・構造・耐用年数から、「資産価値」「融資評価」「出口戦略」がどう変わるのか が分かります。
【構造別×築年数：リスク判定表】
法定耐用年数をベースに、木造・鉄骨・RCごとの「今のリスク」を可視化しました。
| 構造 | 法定耐用年数 | 築年数 | リスク判定 | コメント |
|---|---|---|---|---|
| 木造 (W造) | 22年 | ～10年 | 低リスク | 資産価値が安定。 売却・保有どちらも選択肢が広いゾーンです。 |
| 11～21年 | 中リスク | 耐用年数が近づき、金融機関の評価が徐々に下がり始めるタイミングです。 | ||
| 22年以上 | 高リスク | 耐用年数超過。 出口戦略はエリア・管理状態を踏まえた個別判断が必須です。 |
| 構造 | 法定耐用年数 | 築年数 | リスク判定 | コメント |
|---|---|---|---|---|
| 軽量鉄骨造 (LS造) | 19年 | ～10年 | 低リスク | 築浅で評価も安定。 保有・売却ともに戦略を取りやすいゾーンです。 |
| 11～18年 | 中リスク | 耐用年数の終盤。 金融機関の見方が変わりやすく、出口のタイミングが重要です。 | ||
| 19年以上 | 高リスク | 耐用年数超過。 融資・売却ともに「戦略設計」が必要なフェーズです。 |
| 構造 | 法定耐用年数 | 築年数 | リスク判定 | コメント |
|---|---|---|---|---|
| 鉄骨造 (S造) | 27年 | ～15年 | 低リスク | 評価・収益性ともに安定し、長期保有・売却どちらも選べるゾーンです。 |
| 16～26年 | 中リスク | 修繕履歴や管理状態によって、同じ築年数でも価値が大きく分かれます。 | ||
| 27年以上 | 高リスク | 耐用年数超過。 融資条件・出口戦略ともに「プロの設計」が必要です。 |
| 構造 | 法定耐用年数 | 築年数 | リスク判定 | コメント |
|---|---|---|---|---|
| 重量鉄骨造 (S造) | 34年 | ～20年 | 低リスク | 構造的な安心感が高く、長期保有前提の投資にも適したゾーンです。 |
| 21～30年 | 中リスク | 大規模修繕の有無が、今後の収益性と出口戦略を大きく左右します。 | ||
| 31年以上 | 高リスク | 金融機関の見方が厳しくなりやすく、出口戦略は個別設計が前提です。 |
| 構造 | 法定耐用年数 | 築年数 | リスク判定 | コメント |
|---|---|---|---|---|
| 鉄筋コンクリート (RS造) | 34年 | ～20年 | 低リスク | 資産価値・融資評価ともに高く、最も戦略の自由度が高いゾーンです。 |
| 21～35年 | 中リスク | 大規模修繕の履歴と今後の修繕計画が、投資判断のカギになります。 | ||
| 36年以上 | 高リスク | 出口戦略・相続・建替えまで含めた「長期設計」が必要なフェーズ。 |
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【構造別×築年数：出口戦略表】
出口戦略は、「築年数 × 構造 × エリア × 修繕履歴」の掛け合わせで大きく変わります。
特に築20年を超えると、“売るべきか、持つべきか” の判断が難しくなりますが、投資家が迷いやすい出口戦略を、築年数と構造から整理しました。
| 構造 | 法定耐用年数 | 築年数 | 推奨戦略 | コメント |
|---|---|---|---|---|
| ・木造 ・軽量鉄骨造 | 木造：22年 軽量鉄骨造：19年 | ～10年 | 売却 保有継続 どちらも有利 | 出口の選択肢が最も広いゾーン。 売却益・賃貸収益の両方を狙えます。 |
| 11～21年 | 売却の検討開始 | 賃貸でキャッシュフローを取りつつ、相場と金利を見ながら売却タイミングを探るフェーズ。 | ||
| 22年以上 | 個別戦略設計 | 耐用年数超過のため、出口は「エリア・土地値・建替え余地」で大きく変わります。 |
| 構造 | 法定耐用年数 | 築年数 | 推奨戦略 | コメント |
|---|---|---|---|---|
| ・鉄骨造 ・重量鉄骨造 | 鉄骨造：27年 重量鉄骨造：34年 | ～15年 | 売却 保有継続 どちらも有利 | 構造的な安心感があり、金融機関の評価も高いゾーンです。 |
| 16～26年 | 賃貸継続 修繕計画見直し | 修繕履歴と今後の投資額を踏まえ、「あと何年持つか」を設計するフェーズです。 | ||
| 27年以上 | 出口戦略具体化 | 売却・建替え・用途変更など、出口を前提にした戦略設計が必要になります。 |
| 構造 | 法定耐用年数 | 築年数 | 推奨戦略 | コメント |
|---|---|---|---|---|
| 鉄筋コンクリート | 34年 | ～20年 | 売却 長期保有継続 どちらも有利 | 最も評価が高いゾーン。売却益・レバレッジ・借換えなど選択肢が豊富です。 |
| 21～35年 | 賃貸継続 大規模修繕の設計 | 修繕計画とキャッシュフローのバランスをどう取るかが、投資成績を左右します。 | ||
| 36年以上 | 出口前提の設計 | 相続・建替え・売却を含めた「次の世代まで見据えた設計」が重要になります。 |
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【融資評価ゾーン：金融機関の見方】
金融機関の評価は、同じ築年数でも、「構造 ×築年数× 耐用年数」で評価は大きく変わります。
投資家にとって最重要の“融資目線”を、シンプルなゾーンで整理しました。
| 構造 | 法定耐用年数 | 築年数 | 融資評価 | コメント |
|---|---|---|---|---|
| ・木造 ・軽量鉄骨造 | 木造：22年 軽量鉄骨造：19年 | ～10年 | 高評価 | 評価が取りやすく、金利・期間ともに条件が出やすいゾーンです。 |
| 11～21年 | 中評価 | 金融機関ごとのスタンス差が大きく、「銀行選び」が重要になります。 | ||
| 22年以上 | 低評価 | 融資対象外となるケースも多く、出口戦略前提の判断が必要です。 |
| 構造 | 法定耐用年数 | 築年数 | 融資評価 | コメント |
|---|---|---|---|---|
| ・鉄骨造 ・重量鉄骨造 | 鉄骨造：27年 重量鉄骨造：34年 | ～20年 | 高評価 | 構造の安心感もあり、長期融資も検討されやすいゾーンです。 |
| 21～30年 | 中評価 | 収益性・エリア・テナント力など、物件力が問われるフェーズです。 | ||
| 31年以上 | 低評価 | 自己資金比率や担保余力など、投資家側の自己資金力が重視されます。 |
| 構造 | 法定耐用年数 | 築年数 | 融資評価 | コメント |
|---|---|---|---|---|
| 鉄筋コンクリート | 34年 | ～30年 | 高評価 | 多くの金融機関が前向きに検討しやすいゾーンです。 |
| 31～45年 | 中評価 | 賃料水準・空室率・修繕履歴など、収益の安定性が重視されます。 | ||
| 46年以上 | 低評価 | 一部の金融機関のみが対象。出口戦略とセットでの検討が前提です。 |
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まとめ
表を見て、「思っていたよりリスクが高いかも…」「出口戦略をどう考えればいいのか分からない」と感じた方は多いはずです。
実際、同じ築年数でも
- エリア
- 修繕履歴
- 賃料水準
- 金融機関のスタンス、によって、評価は大きく変わります。
Wealth Agentでは、最適な出口戦略・融資戦略の設計等、無料でご相談をお受けしております。
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