元金均等返済とは

元金均等返済とは

元金均等返済とは、毎月返済する元金の額が一定で、利息分が徐々に減っていく返済方式のことです。
元利均等返済と比べて、返済初期の負担は大きいが、長期的な利息負担は少ないという特徴があります。
不動産投資ローンでは採用率は低いものの、金利上昇に強い返済方式として注目されています。

元金均等返済の仕組み

● 毎月の元金返済額は一定
返済初期は利息が多く、返済後半は利息が少なくなる。

● 返済初期：返済額が大きい
元金＋利息の合計が大きくなるため、キャッシュフローは厳しめ。

● 返済後半：返済額が減っていく
利息が減るため、返済額が徐々に軽くなる。

元金均等返済のメリット

① 金利上昇に強い

元金が早く減るため、利息負担が減り、金利上昇の影響を受けにくい。

② 総返済額が少ない

元利均等返済より利息負担が少ないため、長期的には割安。

③ DSCR が改善しやすい

返済額が年々減るため、DSCR が自然と上昇する。

元金均等返済のデメリット

① 返済初期の負担が大きい

キャッシュフローが厳しくなるため、初心者にはハードルが高い。

② 返済額が一定ではない

毎月の返済額が変動するため、管理がやや複雑。

③ 採用している金融機関が少ない

特にアパートローンでは選択肢が限られる。

元金均等返済と金利上昇リスク

元金均等返済は、金利が上がっても返済額の増加幅が小さいという特徴があります。

● なぜ金利上昇に強いのか？

• 元金が早く減る
• 利息計算のベース（元金）が小さくなる
• 金利上昇の影響が限定的になる

● 元利均等返済との比較

元金均等返済は返済額が年々減るため、DSCR（返済余裕率）が自然と改善するという大きなメリットがあります。

● DSCR が改善する理由

• 返済額が減る
• NOI が一定なら、分母が小さくなる
• 結果として DSCR が上昇する

金利上昇局面では、元利均等返済より圧倒的に安全性が高い返済方式です。

元金均等返済が向いているケース

• 金利上昇リスクを抑えたい
• 長期保有を前提にしている
• 返済初期のキャッシュフローに余裕がある
• DSCR を改善したい
• 固定金利より変動金利を選ぶ場合

Wealth Agent からのアドバイス

元金均等返済は、金利上昇に強く、長期的な利息負担も少ない優れた返済方式です。
しかし、返済初期の負担が大きいため、物件の収益性・自己資金・金利条件を総合的に判断する必要があります。

実際には、

• 元金均等返済を選べる金融機関が限られる
• 金利タイプ（固定・変動）との相性
• DSCR の改善効果
• 金利上昇時の返済額シミュレーション
• 元利均等返済との比較
• 借入額・期間の最適化

など、自己判断だけでは最適な返済方式を選ぶのが難しいのが現実です。

Wealth Agent では、

• 元金均等返済と元利均等返済の比較シミュレーション
• 金利上昇を踏まえた返済額のストレステスト
• DSCR の改善効果の可視化
• 金融機関ごとの返済方式の選択肢整理
• 借入額・期間・金利の最適化

を踏まえた 「融資戦略」 を無料で作成しています。

もし、
「どちらの返済方式が最適かわからない」
「金利上昇に強い返済方法を選びたい」
「DSCR を改善したい」
という状況であれば、ぜひ一度ご相談ください。

あなたの状況に合わせた最適な返済戦略を、無料でご提案いたします。