元利均等返済とは

元利均等返済とは

元利均等返済とは、毎月の返済額（元金＋利息）が一定になる返済方式のことです。
住宅ローンや不動産投資ローンで最も一般的に採用されています。

返済額が一定のため、

• 家計管理がしやすい
• キャッシュフローが安定しやすい
  というメリットがあります。

元利均等返済の仕組み

● 毎月の返済額は一定
返済額は変わりませんが、その内訳は変化します。

● 返済初期：利息が多い
元金がなかなか減らないため、金利上昇の影響を受けやすい。

● 返済後半：元金が多くなる
徐々に利息負担が減り、元金の減りが早くなる。

元利均等返済の計算イメージ

・返済額（一定）＝ 元金返済分 ＋ 利息分

返済初期は利息が多く、返済後半は元金が多くなる構造です。

元利均等返済のメリット

① 毎月の返済額が一定で計画が立てやすい

初心者でもキャッシュフロー管理がしやすい。

② 返済負担が心理的に安定する

返済額が変動しないため、長期運用に向いている。

元利均等返済のデメリット

① 元金が減りにくい（初期は利息ばかり）

金利上昇の影響を受けやすい。

② 元金均等返済より総返済額が多くなる

利息負担が大きくなるため、長期的には割高。

③ 金利上昇時の返済額増加が大きい

変動金利の場合、返済額が急増する可能性がある。

元利均等返済と金利上昇リスク

元利均等返済は、金利が上がると返済額が“金利上昇率以上”に増える特徴があります。

● なぜか？

• 返済初期は利息割合が大きい
• 金利上昇＝利息部分が大きく増える
• 結果として返済額の増加幅が大きくなる

● 例：金利1.5% → 3.0%（2倍）

返済額は 1.2〜1.5倍 に増えることが多いく、金利上昇に最も弱い返済方式とも言えます。

元利均等返済と DSCR の関係

DSCR（返済余裕率）は、NOI ÷ 年間返済額 で計算されます。
そのため、元利均等返済は金利上昇で返済額が急増するため、DSCR が一気に悪化しやすい特徴があり、 DSCR 1.2 の物件でも金利が10〜15％上昇すると赤字化するケースがあります。

元利均等返済が向いているケース

• キャッシュフローを安定させたい
• 長期保有を前提にしている
• 金利上昇リスクを把握したうえで投資する
• 固定金利で借りる場合

Wealth Agent からのアドバイス

元利均等返済は返済額が一定で扱いやすい一方、金利上昇に最も弱い返済方式です。
特に返済初期は利息負担が大きく、金利が少し上がるだけで返済額が急増し、DSCR が一気に悪化するケースが多く見られます。

しかし実際には、

• 金利上昇時に返済額がどれくらい増えるのか
• DSCR がどこまで耐えられるのか
• どの銀行が金利に強い商品を持っているか
• 固定・変動のどちらが適切か
• 借入額・期間・金利の最適な組み合わせ

など、自己判断だけでは最適な融資戦略を組むのが難しいのが現実です。

Wealth Agent では、

• 金利上昇を踏まえた返済額シミュレーション
• DSCR の耐性分析（ストレステスト）
• 金利タイプ（固定・変動）の最適化
• 銀行ごとの融資条件比較
• 借入額・期間の最適化

を踏まえた 「融資戦略」 を無料で作成しています。

もし、
「金利上昇が不安」
「返済額がどれくらい増えるのか知りたい」
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という状況であれば、ぜひ一度ご相談ください。

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