不動産投資の「積算評価」
「積算評価」とは、不動産の価値を評価する計算方法の一つで、土地の価値と建物の価値を評価し、合算するという評価方法です。
また、「同じ土地を購入し、更地から今と同じ建物を建築すると仮定した際に考えられる費用」という原価を計算する観点から「原価法」とも呼ばれます。
融資を利用して物件を購入する場合、金融機関はその不動産の価値がどれくらいあるかを試算しますが、その際に「積算評価」が重視されます。
積算法
積算法では、土地の価格に建物の価格を足してその評価額を求めますが、この時、土地の評価額の算定に「相続税路線価」が採用されていることが多いです。
相続税路線価とは、相続税や贈与税を算出する際の土地の評価額の算定基準となる「1㎡あたりの宅地の価格」のことを指し、この価格は道路ごとに付けられ、毎年7月初旬頃に国税庁が発表しています。
積算法による土地評価額
もし相続税路線価格が10万円/㎡で敷地面積100㎡であれば・・・
となり、上記計算が金融機関における評価額であるケースが多いです。
積算法による建物評価額
建物の評価額を求めるには・・・
で計算されるケースが多いです。
「再調達価格」とは「同等の建物を新しく建てた場合」にかかる価格のことで、床面積の㎡あたり○○万円で再建築することを想定した価格です。
※この金額は、国税庁「建物の標準的な建築価額表」を参考にすることができます。
・鉄筋コンクリート(RC造) 約28万円/m2
・鉄骨（S造） 約25万円/m2
・軽量鉄骨 約18万円/m2
・木造(w造) 約18万円/m2
「残耐用年数」とは「法定耐用年数」から「経過年数(築年数)」を引いたものが残耐用年数で、例えば築15年のRC造であれば、残耐用年数は「法定耐用年数47-経過年数15」＝残耐用年数32年となるわけです。
シミュレーション
それでは実際に下記の事例を基に「積算評価」を計算してみます。
【物件概要】
～土地～
・敷地面積：100㎡
・相続税路線価格：10万円/㎡
～建物～
・木造(築10年)
・延床面積：100m2
・再調達価格：16.8万円/m2
土地の積算評価
相続税路線価10万円/㎡×敷地面積100㎡＝1,000万円
建物の積算評価
再調達価格16.8万円/m2×延床面積100m2×(12年÷22年)＝916万円
よって、土地積算評価と建物積算評価を合計すると1,916万円が、積算評価になります。
もし物件価格が2,300万円の場合、積算価格が83％を占めることから、仮に自己資金を2割投下すれば、債務超過はほぼ無いことを意味します。
積算価格が高い不動産は、購入するときに資金を多く借りられるだけではなく、次の不動産の購入時に融資を引くときにも有利になり、融資を利用して規模を拡大していきたい場合は、担保評価の高い不動産を購入することがおすすめです。
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