円安の勢いが止まりませんね。
言うまでもなく、円安は輸入品の価格を押し上げるなどして、
物価全般の上昇につながっていますが、
特に、食料品の価格が大きく影響を受けていて、
消費者物価指数は前年比で3.7%の上昇を記録している、とのことです。
そして、物価上昇は家賃にも波及していますよね。
建築資材のコスト増加や、資材の輸入価格上昇が
家賃に反映されからですよね。
さらに、外国人投資家の日本不動産の購入が増加していますから、
マンションが高くて買えない消費者さんが、賃貸に流れているからと考えます。
そうなると、不動産オーナーさんが考えるのは、入居者さんに対して、
家賃の増額請求ですよね。
でも、これ、あまり上手くいってないようです。
何故なら、少し、面倒なんですよね。家賃の増額請求は。
というのも・・・
増額請求の流れは、まずは賃借人との間で協議を行って、協議によって賃料の増額が合意された場合、合意で定められた時点から賃料が改定されますが、
合意に至らなかった場合、簡易裁判所に賃料等調停の申立てをすることになります。
そして、調停が「不成立となった場合や異議申立があった場合」には、
簡易裁判所ではなく、裁判所に賃料増額訴訟を提起する必要があったりして、何かと面倒なんですよ。
逆もまたしかりで、賃料の減額請求の場合もそうですよね。
入居者さんが、家賃を下げて、と請求してきた場合も同じなんです。
コロナの時なんて、オーナーさん大変だったのではないでしょうか。
特に飲食店等の店舗が入居している物件は、賃料の減額請求が立て続けに起こったと思うんですよね。
国の補助金等で何とかしのいだオーナーさんも多かったと思います。
ですから、賃料の増額や減額請求は、面倒ですし、難しいので、結果的に実効しないオーナーさんも多いと思います。
そんな状況を打破する方法が一つあります。
それは、
「賃料自動改訂特約」です。
これは、将来の賃料を一定の基準に基づき「自動的に決定する特約」のことです。
固都税の変動や、物価指数等に応じて家賃を自動的に改訂するために利用されます。
例えば、消費者物価指数が上がっている今、家賃の現状を鑑みて「家賃は○年ごとに○パーセント増額する」といった規定を設けることができます。
この特約は、家賃改定をめぐる協議の煩わしさやトラブルを未然に防止する目的で設けられることが多いです。
ただし、この特約の内容に合理性がなければ、有効ではないと判断される可能性がありますので、基準が不明確であったり、賃料の増額が経済事情の変動等と著しくかけ離れた不合理なものであったりするときには、無効と解される可能性がありますが、
まだまだ円安は続きそうなので、こんな時に「賃料自動改訂特約」を利用するのはいかがでしょうか