「不動産投資」の収益還元法
収益還元法とは、その「不動産」が将来生み出すであろうと期待される収益をベースに、不動産の価格を求める方法です。
この方法は、金融機関が「一棟アパート・一棟マンション」などの投資用を査定する際に、一般的に利用される方法でもあります。
また、収益還元法には下記のとおり、2つの主要な算出方法があります。
・直接還元法
・DCF法
そして、今回は最も活用される「直接還元法」について書きたいと思います。
直接還元法
直接還元法は、1年間の利益 (収益から経費を除いた額)を「還元利回り」で割り戻し、不動産の価格を求めます。
例えば、価格1億円のアパートが表面利回7％の場合、家賃年収は700万円です。
1億×７％＝700万円
この計算から、収益不動産の価格 ( x ：エックス) を求める計算式は以下の通りとなります。
x ＝700万円÷7％
x ＝1億
このように、家賃年収に対して利回りで直接割戻し、価格 ( x ：エックス) を求める方法が直接還元法です。
そして、実際には「表面利回り」で割戻すのではなく、以下の「利回り」を割戻すこととなります。
利回り ＝ 1年間の純家賃収入（家賃収入－経費） ÷ 不動産価格（円）× 100
経費：固定資産税・管理費・清掃費・原状回復工事費・修繕積立金・IT費等、アパートやマンションを運営していく際に必要不可欠な支出のことを指します。
この「利回り」を、還元利回 (CapRate：キャップレート) と呼び、直接還元法で答えを導く重要な要素となります。
但し、アパートやマンションは、それぞれ「空室率」や「維持管理費」等は、その地域や立地、環境にもよりますので、物件の特性によって経費が異なります。
経費が異なれば、還元利回 (CapRate：キャップレート)も異なってきますので、不動産の還元利回り (CapRate：キャップレート)は、一定ではありません。
ちなみに、金融機関は物件の特徴として、銀行独自に定めている還元利回り(CapRate)があり、その還元利回りで割戻した価格を評価額として求めているケースが多いかと思います。
例えば、CapRate＝7％、諸費用30％と定めている場合は以下の通りとなります。
金融機関が定めている還元利回や経費については内部情報にあたり、具体的に教えてくれる銀行は少ないのですが、評価額は教えてくれます。
逆算してある程度把握ができるようになれば、大変便利な計算方法となります。
個別相談について
Wealth Agentでは、不動産投資に関するご質問やご相談を随時受け付けております。
個別相談をご希望の方は、下記よりどうぞお気軽にお問い合わせください。
個別相談 Q＆A
Q. 不動産投資の相談はどのような内容でも可能ですか？
- はい、可能です。
物件選び、融資、節税、管理、出口戦略など、不動産投資に関する内容であれば幅広く対応しておりますので、遠慮なくご相談ください。
Q. 銀行を紹介してもらうことは可能ですか？
- はい、可能です。
特に、Wealth Agentではお客様の状況をヒアリングし、お客様へ適した金融機関のご紹介に努めております。
詳しくは下記よりご確認ください。
Q. 物件を紹介してもらうことは可能ですか？
- はい、可能です。
お客様のご状況や投資方針に合わせて、最適な物件をご提案いたします。
詳しくは下記よりご確認ください。
Q. 初心者でも相談して大丈夫でしょうか？
- もちろん大丈夫です。
初めての方でも理解しやすいよう、専門用語をかみ砕いて丁寧にご説明いたします。
Q. オンラインでの相談はできますか？
- はい、大丈夫です。
ZoomやGoogle Meetなどを利用したオンライン相談も承っております。
全国どこからでもご相談いただけます。
Q. 相談は有料ですか？
- ご相談は無料で承っております。
お気軽にお問い合わせください。
Q. 強引な営業をされることはありませんか？
- 一切ございません。
お客様の判断を最優先とし、無理なご提案はいたしませんのでご安心ください。
Q. 個別相談ではどんな資料を準備すればよいですか？
- 特別な資料は不要ですが、もし可能であれば「ご年収・ご職業・金融資産・現在のお借入金額」などの基本情報を事前にお伺いできると、より具体的なご提案が可能になります。