不動産投資の利益において、多くの投資家様はキャッシュフローの側面から、「家賃収入ー支出（ローン・税金など）」と考えがちです。
ですから、収益不動産の購入を検討される時、「表面利回り」を主軸として、購入の判断を下す投資家様はとても多いかと思います。
これはCF(キャッシュフロー)やPL（損益計算書）をベースとした考え方ですが、不動産投資では、どちらかというとBS（貸借対照表）ベースで利益を捉える必要もある、と考えます。
1億円の物件を買ったら、見え方が3つある！
あなたが「建物5,000万円＋土地5,000万円＝合計1億円」の不動産を買ったとします。
でも、「この不動産の価値っていくら？」と聞かれたら、何と答えるでしょうか？
見え方①：帳簿価額
💬 帳簿価格とは「買ったときの値段」で、会計処理、資産管理、減価償却の計算などの場面で使います。
簡単に言えば、帳簿価格は実際に払った金額そのまま。
会社のノート（帳簿）に「建物5,000万円」「土地5,000万円」と記録され、減価償却によって建物の価値のみ、少しずつ減っていくイメージです。
見え方②：時価評価
💬 時価評価とは、「今売ったらいくらになる？」ってこと。
時価評価は、景気や立地で値段が左右され、1億円以上で売れるかもしれないし、8,000万円でしか売れないかもしれません。
投資家や金融機関はこの「時価」で売却価格を判断しますので、「時価」を資産価値として判断することが多い傾向にあります。
見え方③：税務評価
💬 税務評価とは「税金を決めるための特別な値段」で、税金の申告、節税戦略、相続対策などで使う場面が多いと思います。
税務署が「路線価×土地」の広さで土地評価額を計算されることが多く、固定資産税や相続税の計算に使われます。
3つの見え方のまとめ
| 評価の種類 | どんな値段？ | 使う場面 |
|---|---|---|
| 帳簿価額 | 実際に払った金額（1億円） | 会計・資産管理 |
| 時価評価 | 今売れる値段（例：1.2億円） | 売却・担保・投資判断 |
| 税務評価 | 税務署が決める値段（例：8,000万円） | 税金の計算（固定資産税など） |
BSで見る利益とは？
利益の定義
以上のように、不動産の評価には3つの評価があります。
これらを基に、不動産投資はBS（貸借対照表）ベースで利益を捉える必要もあります。
BSベースの利益 ＝ 借入金の減少額 ＋ 時価の増加額
つまり、以下の2つが「BSベースの利益」になると考えます。
- ローン返済によって借入金が減ること
→ 自分の資産（純資産）が増えている - 物件の時価が上がること
→ 帳簿上は変わらなくても、実際土地の価値は増えている
例：1億円の物件を購入（借入7,000万円＋自己資金3,000万円）
| 項目 | 初期 |
|---|---|
| 借入金 | 7,000万円 |
| 帳簿価額 | 1億円 |
| 時価評価 | 1億円 |
| 自己資金 | 3,000万円 |
初期のBS（例）
| 借り方 | 貸し方 | ||
|---|---|---|---|
| 建物 (固定資産） | 5,000万円 | 借入金 (長期負債) | 7,000万円 |
| 土地 (固定資産) | 5,000万円 | 純資産 (自己資金) | 3,000万円 |
| 借方合計 | 10,000万円 | 貸方合計 | 10,000万円 |
5年後のBS（例）
| 借り方 | 貸し方 | ||
|---|---|---|---|
| 建物 (減価償却累計 △1,000万円） | 4,000万円 | 借入金 (返済合計 △2,000万円) | 5,000万円 |
| 土地 (毎年時価上昇 ＋1,000万円） | 6,000万円 | 純資産 (自己資金) | 5,000万円 |
| 借方合計 | 10,000万円 | 貸方合計 | 10,000万円 |
💡 利益の正体は？
BSベースの利益 ＝ 借入金の減少額（2,000万円）＋時価の増加額（1,000万円）＝3,000万円
この「利益」はPLには出てきませんが、BSを見れば一目瞭然です。
資産が増え、負債が減っている＝あなたの“本当の利益”です。
つまり、BSベースの利益は、借金が減った分と、土地の価値の上下で見えるのです。
ただし、この「BSの利益」は、どんな物件にも当てはまるわけではありません。
「BSの利益」を上手に生み出すには以下の点が重要です。
今回は「利回り」ではなく、BSで「利益」を見るべき、という内容でした。
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最後までお読みいただき誠にありがとうございました。