「不動産投資」第三の利回り：FCR（総収益率）の重要性
不動産投資は、資産形成の一つの手段として注目されています。その中でも、融資を活用した不動産投資は、自己資金の何倍もの物件を購入でき、家賃収入でローンが返済できるというメリットがあります。
しかし、その一方で、融資を受けることはリスクを背負うことになるため、そのリスクを軽減し、収益をアップさせる方法を知っておく必要があります。
この記事では、不動産投資における重要な指標の一つである「FCR（総収益率）」について解説します。
FCRの意味とその計算方法、そしてなぜそれが不動産投資で重要なのかについて詳しく見ていきましょう。
FCRとは
FCRは「Free & Clearly Return」の略で、不動産投資の実質的な利回りを示す指標です。
具体的には、年間の家賃収入から空室損失や運営費(固都税、管理費、清掃費、その他必要経費)を差し引いた「営業純利益（NOI）」と、物件価格に購入時の諸費用を含めた価格となる「投資総額」を用いて計算されます。
FCRの計算方法
FCRの計算式は以下の通りです：
FCR（％）＝ NOI(純営業収益) ÷ 投資総額(物件価格＋諸費用)
FCRの重要性
FCRは物件の真の収益力を示すため、不動産投資で成功するために欠かせない指標です。
表面利回りだけを見て投資物件を選定するのではなく、FCRを理解しておくことで、より現実的な利回りを考慮に入れることができます。
FCRの具体例
一棟アパートを価格1億円で購入し、融資金利1.2％・融資期間35年・融資割合90％、諸費用が580万円の場合を考えてみましょう。
この場合、FCRは以下のように計算されます：
収益不動産を現金で購入される投資家様はこのFCRの指標に拘られます。なぜなら、諸費用を足して購入するのが真の投資額になり、そのNET利回りであるFCRを購入の判断基準に設ける為です。
まとめ
不動産投資におけるFCRの理解は、投資物件の真の収益力を把握し、より良い投資判断を下すために重要です。FCRを用いて物件の収益性を評価することで、不動産投資の成功に一歩近づくことができます。
この記事はあくまで一例であり、具体的な投資判断についてはWealthAgentにご相談いただくことをお勧めします。
不動産投資はリスクも伴うため、十分な情報収集と慎重な判断が必要です。