不動産投資のCCRとは?計算方法と活用法を徹底解説!

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不動産投資を始めたいと思っている方は、物件の選び方に悩んでいませんか?

この記事では、不動産投資の効率やリスクを評価する指標であるCCRについて、その意味や計算方法、活用方法を詳しく解説します。

CCRを理解して、自己資金の回収期間を短くして、物件を増やす方法を学びましょう!

目次

不動産投資とCCRの概要

不動産投資とは、収益不動産を購入して家賃収入を得ることで、資産を増やす投資方法です。そして、不動産投資のメリットは、以下のような点が挙げられます。

【メリット】
・安定した収入が得られる
・物価上昇による資産価値の向上が期待できる
・節税効果がある
・ローンを利用してレバレッジ効果が得られる

一方、不動産投資のデメリットは、以下のような点が挙げられます。

【デメリット】
・資金が多く必要になる場合がある
・売却の流動性が低い
・管理やメンテナンスに手間がかかる
・火災や地震などのリスクがある

不動産投資を行う際には、これらのメリットとデメリットを考慮して、自分の目標・目的や資金状況に合った物件を選ぶ必要がありますが、その選定材料の一つにCCRがあります。

CCRとは「Cash on Cash Return」の略で、自己資金に対する年間のキャッシュフローの割合を表します。

CCRの計算式=(キャッシュフロー)÷(自己資金額)=CCR

とてもシンプルな計算ですが、まずは「キャッシュフロー」と「自己資金」について、詳しく見ていきましょう。

自己資金額を算出する

自己資金額とは、物件購入時に支払う「諸費用」や「頭金」のことです。

諸費用について

収益不動産を購入する場合、以下の諸費用が発生します。

【諸費用】
・登録免許税
・融資手数料
・仲介手数料
・火災保険料
・不動産取得税
・印紙等その他費用

これらの費用は、物件や融資条件などによって異なりますが、

一般的には、物件価格の5%~10%程度(平均7%)、と考えられます。

~ 例 ~
物件価格:5,000万円
諸費用:350万円(5,000万円×7%)

頭金について

「頭金」は物件価格の一部を自己資金で支払うことを指します。

頭金=(物件価格)-(融資金額)=頭金

頭金の割合は、融資条件によって異なりますが、物件価格の10%~30%、が多いと思います。

~例~
・物件価格:5,000万円
・頭金:1,000万円(5,000万円×20%)

自己資金額について

以上のことから、諸費用と頭金を合計した自己資金額を計算すると、以下のようになります。

自己資金額 =(諸費用350万円)+(頭金1,000万円)=1,350万円

キャッシュフローを算出する

キャッシュフローとは、家賃収入からローン返済や管理費などの経費を差し引いた手取り額のことです。
キャッシュフローを算出するには、以下の手順で行います。

・家賃収入を算出する
・経費を算出する
・キャッシュフロー算出

ここでは、キャッシュフローの手順について、詳しく見ていきましょう。

家賃収入を算出する

家賃収入とは、物件から得られる年間の家賃収入のことです。

家賃収入は、物件の種類や立地、新築か築浅か中古などによっても異なりますが、

一都三県であえれば、物件価格の5%~8%(表面利回り)が相場と考えられます。

~ 例 ~
物件価格:5,000万円
表面利回り:7%
家賃収入:350万円
※家賃収入=物件価格×家賃収入率=5,000万円×7%=350万円

経費を算出する

経費とは、物件の運営や管理にかかる年間の費用のことです。経費には、以下のようなものが含まれます。

【経費概要】
・固都税・管理費・修繕費・その他費用

これらの費用も、物件の立地、経過年数、修繕履歴などによって異なりますが、

一都三県であれば、家賃収入の15%~20%程度と考えられます。

~ 例 ~
・家賃収入:350万円
・経費率:20%
・経費:70万円
※経費=家賃収入×経費率=350万円×20%=70万円

キャッシュフロー算出

キャッシュフローとは、家賃収入から経費を差し引いた手取り額のことです。キャッシュフローは、以下の式で算出できます。

キャッシュフロー=家賃収入−経費

例えば、上記の例では、キャッシュフローは280万円となります。

キャッシュフロー=350万円−70万円=280万円

但し、キャッシュフローとは、ローン返済の経費を差し引いた手取り額のことです。

仮に金利2%・期間30年・融資金額4,000万円で計算をすると、年間返済金額は約180万円なので、キャッシュフローは100万円となります。

キャッシュフロー=350万円−70万円-180万円=100万円

CCRを算出する

CCRの計算式は、以下のようになります。

CCR = 自己資金額 ÷ キャッシュフロー​

例えば・・
・自己資金1,000万円で1棟アパートを購入
・毎年100万円のキャッシュフロー

以上の場合、CCRは10%となります。

CCR=1,000万円÷100万円​=10%

このように、CCRは不動産投資の投資効率や「レバレッジ効果」を評価するのに役立ちます。

※「レバレッジ効果」とは、融資を利用して高額な収益不動産を購入することで、自己資金に対する利益率を高めること。CCRが高いほど、レバレッジ効果が高いとも言えます。

自己資金の回収期間

CCRは、「自己資金の回収期間」や「追加物件の購入計画」を立てるのにも参考になります。

というのも、「自己資金の回収期間」が短くなれば、回収したお金で早く次の物件を購入することができ、次の物件を購入すれば、さらにキャッシュフローが増えるので、不動産投資のスケールアップにつながる為です。

「自己資金の回収期間」とは、自己資金をキャッシュフローで割った年数のこと。

例えば、上記の例では、自己資金の回収期間は10年となります。

「自己資金の回収期間」=1,000万円÷100万円​=10年

まとめ

この記事では、不動産投資の効率やリスクを評価する指標であるCCRについて、その意味や計算方法、活用方法を詳しく解説しました。

また、CCRを理解して、自己資金の回収期間を短くして、物件を増やす方法を学びました。あなたも今すぐ、自分の物件のCCRを計算してみましょう!

そして、自分に合った物件を見つけて、不動産投資の成功に近づきましょう!

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