高属性の投資家が得られる不動産投資のボーナスポイント！YG（イールドギャップ）とは？

YG(イールドギャップ)とは何か？

イールドギャップ（YG）は、不動産投資における重要な指標の一つです。これは、物件の収益率（FCR）とローン定数（K％）の差を示しています。具体的には、次の公式で表されます。

FCR – K％ = YG

ここで、FCRは物件の純収益(NOI)を購入価格で割ったもので、K％は年間返済額を借入額で割ったものです。

⇒FCRの詳細はこちらから

⇒K%の詳細はこちらから

具体的に購入物件と融資条件をペルソナ

例えば、以下の内容で物件を購入した場合を考えてみましょう。

【購入物件】
・一棟アパート
・価格1億円
・表面利回7％
・諸費用580万円
※投資総額10,580万円

【融資条件】
・金利1.2％
・期間35年
・融資割合90％(自己資金10％)

キャッシュフロー(CF)ツリーを作成して・・

上記も物件を購入した場合、キャッシュフロー(CF)ツリーは以下の通りです。

【CFツリー】

No１・満室家賃収入/年：700万円 (1億×表面利回7％)
No２・95％稼働計算/年：665万円 (No1×95％)
No３・諸費用(Opex)/年：△140万円 (700万円×約20%)
No４・純収益(NOI)/年：525万円 (No2-No3)
No５・返済額(ADS)/年：△315万円 (金利1.2％・期間35年・融資額9,000万円)
No６・税引前CF(BTCF)/年：209万円 (No4⁻No5)

まず、この場合のFCRは・・

525万円(NOI)÷10,580万円(投資総額)＝5％となります。

陣取り合戦！銀行と投資家の取り分の行方は？

今回の融資条件におきまして・・

「融資割合：90％」「自己資金割合：10％」

ということは、「銀行の取り分」と「投資家様の取り分」は以下のようになります。

※初めに、NOI：525万円の図

※「銀行」と「投資家様」の取分の図

以上の「銀行」と「投資家様」の取分の図から、銀行の取り分が大幅に上回っていることが分かりますが、次の図で、銀行は90％にあたる472万円の全てを求めないことが分かります。

これは、融資資割合90％分を「金利1.2％」「期間35年」で貸出し、金利は各年へ分配される為、借入金の年間返済額が抑えられることを意図します。

そして、余ったグレーの部分がイールドギャップ(YG)となり、YGの公式をあてはめますと・・

5％(FCR)－3.5％(K%)＝1.5％となり、下の図のようになります。

そして、YG：157万円と、投資家様取分52万円を合計すると209万円となり、税引前CF(BTCF)そのものになります。

【CFツリー】

No１・満室家賃収入/年：700万円 (1億×表面利回7％)
No２・95％稼働計算/年：665万円 (No1×95％)
No３・諸費用(Opex)/年：△140万円 (700万円×約20%)
No４・純収益(NOI)/年：525万円 (No2-No3)
No５・返済額(ADS)/年：△315万円 (金利1.2％・期間35年・融資額9,000万円)
No６・税引前CF(BTCF)/年：209万円 (No4⁻No5)

このように分析すると、イールドギャップ(YG)とは、金利と期間を鑑みてK％を低くした努力が結びつく、いわゆるボーナスのようなもので、金利を低く、期間を長く調整することで、このボーナス幅を広げることができます。

そして、その調整ができるのは個人属性に託され、ご属性が高ければ不動産投資は有利である、と言われる所以はここにあります。

まとめ

YGに拘りすぎると売却を見据えた出口戦略が懸念されます。というのも、YGを高くするためには、K％を抑えなければなりませんので、必然的に融資期間を長くしようとする意識が芽生えますが、融資の期間が長ければ長い程、残債の減りが遅くなり、売却利益が得られない、という状況が生じます。

よって、期間と金利のバランスを考慮しながら、また、FCRを上げる努力をしながら、賢い投資を選択するよう心掛ける必要があります。