不動産投資で損益通算をしよう!PERT2(~譲渡所得税編~)

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不動産投資で損益通算をしよう!PERT2

減価償却の計上は「税金の繰越」と言われることがあります。

それは、不動産を売却する時、ほぼ建物簿価が0円になる為、低い土地価格のみしか売却金額にあてることができない為です。

ですから、物件を売却した時に・・
譲渡所得税>還付金」であるのか、
それとも・・
譲渡所得税<還付金」であるのか、

この2つのどちらかによって、損益通算の意義が確認できますが、それには「譲渡所得税」についての理解が必要です。

ここで一度「不動産の譲渡所得税」について理解を深めましょう。

不動産の譲渡所得税

譲渡所得税とは、購入した物件を売却した際に課せられる税金のことです。
計算方法は以下のとおりとなります。

・譲渡価格(売却価格) – (取得費+譲渡費用)=譲渡所得
・譲渡所得×税率(39% or 20%)=税金

※短期譲渡所得税39%(保有期間5年以下)
※長期譲渡所得税20%(保有期間5年以上)

上記の中で重要なのは「取得費」です。そして「取得費」の内訳は以下のとおりです。

取得費=(A)+(B)+(C)

(A)土地取得費
(B)建物取得費 (建物取得費-減価償却累計)…いわゆる簿価
(C)諸経費(売却時諸費用)

例えば下記の不動産を購入し、この物件を4年後に11,000万円で売却をした場合・・・

・価格10,000万円
・築25年木造アパート
・建物価格4,000万円
・土地価格6,000万円
・購入時諸費用400万

【取得費】
(A:6,000万円)+(B:4,000万円-減価償却費:4,000万円)+(C:400万円)=6,400万円

【譲渡所得税】
・譲渡価格(11,000万円) – (取得費6,400万円+譲渡費400万円)=譲渡所得(4,200万円)
・譲渡所得(4,200万円)×短期譲渡税率39%=税金1,638万円(譲渡所得税)

そして、譲渡所得税である1,638万円と、損益通算後の還付金を比較し、

「譲渡所得税>還付金」
OR
「譲渡所得税>還付金」

このどちらかで、損益通算の意義が確認できます。

ちなみに、物件を5年以上所有し、長期譲渡税に切替わるタイミングで売却をした場合はどうでしょうか。

この場合の譲渡所得税は以下の通りとなります。

・譲渡価格(11,000万円) – (取得費6,400万円+400万円)=譲渡所得(4,200万円)
・譲渡所得(4,200万円)×長期譲渡税率20%=840万円(譲渡所得税)

これは、税率が低くなったことによる恩恵です。ですから、短期間で売却、長期間で売却、のいずれかでも、損益通算に意義があるか問われるところでもあります。

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