りそな銀行の不動産投資ローン｜金利・審査基準・融資条件まとめ
りそな銀行の不動産投資ローンを網羅解説。
対象エリア、金利と優遇幅、融資割合(LTV)、劣化等級による融資期間特例、必要年収・純資産の基準、評価方法、融資不可物件など、審査基準と融資条件を体系的にまとめています。
りそな銀行の特徴
りそな銀行は、関東近郊の物件を対象とした不動産投資ローンを提供しており、居住地は取組支店エリア内であれば利用できます。
金利は変動金利を基準に、個人属性に応じて優遇金利が適用されるため、高属性の投資家ほど有利な条件を引き出しやすい点が特徴です。
融資期間は「法定耐用年数−経過年数」が基本ですが、劣化等級2以上を取得した木造・鉄骨造は期間延長が可能で、特に4mm超鉄骨造の新築は条件を満たせば最長35年の融資が取れます。
融資割合（LTV）は70〜80％と堅めで、必要年収1,500万円前後・純資産2億円が基準となるなど、個人属性を最重視する銀行です。
融資が利用できるかどうかは、年収・金融資産・勤務先・物件エリア・築年数 によって大きく変わります。
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詳細な融資条件
【融資条件（ダイジェスト）】
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象物件 | 関東近郊 |
| 対象住まい | 取組支店エリア |
| 金利 | 変動2.875％（属性により▲0.8〜▲1.2％の優遇あり） |
| 融資期間 | 法定耐用年数−経過年数（特例あり） |
| LTV | 70〜80％ |
| 評価方法 | 収益還元法 |
| 必要年収 | 1,500万円前後 |
| 純資産基準 | 金融資産＋不動産−借入残債＝2億円が目安 |
| その他 | 民泊不可、属性審査が最重要 |
【対象エリア】
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 対象物件 | 関東近郊 |
| 対象住まい | 取組支店エリア内 |
| 備考 | 物件エリアよりも「個人属性」が最重要 |
【審査基準・金利・手数料】
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 金利 | 変動金利：2.875％ |
| 金利優遇 | ▲0.8％／▲0.9％／▲1.0％／▲1.1％／▲1.2％ ※属性により変動 |
| 商品型 | アパマンローン |
| 評価方法 | 収益還元法 |
| 必要書類 | 個人属性プロフィールシート・確定申告書 |
【融資割合（LTV）】
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| LTV（融資割合） | 70〜80％ |
| 特徴 | フルローンは不可。 自己資金2〜3割が必要になるケースが多い |
| 評価方法 | 収益還元法 |
| 注意点 | 物件評価よりも「属性が土台に乗るか」が先に判断される |
【融資期間】
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 基本ルール | 法定耐用年数 − 経過年数 |
| 融資期間の特例１ | ・木造・4mm以下鉄骨造の融資期間の特例 ※以下のいずれかに該当する場合は法定耐用年数にかかわらず、最長「30年－既経過年数」までを融資期間とする ① 住宅性能評価「劣化等級2以上」取得 ② 住宅型式性能認定「劣化等級2以上」取得 |
| 融資期間の特例２ | ・肉厚4mm超鉄骨造の融資期間の特例 以下のすべてを満たす場合、法定耐用年数にかかわらず、「35年」を融資期間とする。 ①住宅性能評価「劣化等級2以上」取得、または、メーカーの確認書により、客観的に「劣化等級2以上」を取得しているのと同等と判断できる場合 ② 新築物件 ③ 敷地面積200㎡以上：但し、物件所在地が東京23区内・大阪市内の場合は150㎡以上でも可 ④「住居部分の戸数が10戸以上」または「延床面積200㎡以上かつ平均専有面積が25㎡以上」 注意：4mm超鉄骨造の融資期間の特例は「新築」の場合のみ。 但し、施工業者が大手等であれば、「35年 – 残存期間」で検討できるケースあり。 |
【属性条件】
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 必要年収 | 1,500万円前後 |
| 純資産基準 | 金融資産＋不動産−借入残債＝2億円 |
| 重視ポイント | BS（バランスシート）重視 |
| 必要書類 | 個人属性プロフィールシート、確定申告書 |
| 外国籍 | 要相談（永住権が望ましい） |
【融資不可の物件】
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 民泊物件 | 不可 |
| 劣化等級なしの木造 | 期間短縮でCF悪化の可能性 |
| 収益性が低い物件 | 還元評価でNGになりやすい |
【よくあるご質問（FAQ）】
Q1. 金利優遇はどれくらい受けられますか？
変動2.875％から、▲0.8〜▲1.2％ の優遇があり、
最終金利は 1％台後半〜2％台前半 になることもあります。
優遇幅は 個人属性（年収・純資産・勤務先など） によって決まります。
Q2. 必要な年収や資産はどれくらいですか？
目安は
- 年収1,500万円前後
- 純資産2億円（金融資産＋不動産−借入残債）
この基準を満たさないと、物件評価に進む前にNGとなるケースが多いです。
Q3. 融資期間の特例とは何ですか？
- 木造・4mm以下鉄骨造：劣化等級2以上 → 最長30年−経過年数
- 4mm超鉄骨造（新築）：条件を満たせば35年
りそな銀行特有の強みで、期間が伸びると CFが大きく改善 します。
Q4. どのような物件が評価されやすいですか？
りそな銀行は 収益還元法 を採用しており、
家賃収入・運営経費・空室リスクなどを厳しめに見ます。
そのため、収益性の高い物件ほど有利 です。
Q5. 民泊物件は融資できますか？
いいえ。
民泊物件は融資不可 です。
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Q. 初心者でも相談して大丈夫でしょうか？
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Q. 強引な営業をされることはありませんか？
一切ございません。お客様の判断を最優先とし、無理なご提案はいたしません。
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Q. 銀行を紹介してもらうことは可能ですか？
はい、可能です。年収・金融資産・借入状況を踏まえ、最適な金融機関をご紹介します。
Q. 融資調査ではどんなことが分かりますか？
利用できる銀行、金利・LTVの目安、買える物件価格帯、最適な融資戦略などをお伝えします。
Q. 物件紹介もお願いできますか？
はい。お客様の投資方針に合わせて、最適な物件をご提案します。
③ 実務的な質問
Q. オンラインでの相談は可能ですか？
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Q. 相談は有料ですか？
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Q. 個別相談ではどんな資料を準備すればよいですか？
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