不動産投資の税金(固定資産税評価額)

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、「固定資産税」等を決定する際の基準となる評価額です。

「固定資産税」は、「都市計画税」と一緒に納付することが一般的ですが、不動産を取得すると毎年必ず支払う「税金」を指し、全ての土地・建物に対してその税金がかかります。

土地の固定資産税、都市計画税の計算例

～固定資産税編～
・敷地面積が200㎡までの場合
「土地の固定資産評価額」×「1/6(小規模宅地の特例)×1.4％

・200㎡以上の部分は「土地固定資産評価額」×1.4%

～都市計画税編～
・敷地面積200㎡までの場合
「土地の固定資産評価額」×「1/3(小規模宅地の特例)×0.3％

・200㎡以上の部分は「土地固定資産評価額」×0.3%

このように、固定資産税評価額は、「固定資産税」だけでなく、「都市計画税」等の算出の指標でもあり、不動産の「相続税」や「贈与税」を決めるのにも固定資産税評価額が使われます。

売主から物件の固定資産税納付書や固定資産評価額を頂ければ問題ありませんが、時には個人情報保護等の関係で評価額が公開されず「固都税」がわからない時もあります。

そんな場合に役立つのが今回のお話です。

土地の固定資産税評価額

早速ですが、土地の固都税評価額の計算方法は下記の通りとなります。

敷地面積×固定資産税路線価

路線価とは、その名の通り「道路」に「価格」を設定する考え方で、その道路と接している土地を評価する指標となります。敷地面積×路線価で計算を行うことによって、公正に税額を決定する仕組みとなり、国税庁が土地評価額の算出方法の基準として設けたのが路線価です。

例えば、埼玉県所沢市の市役所を例に計算をしてみましょう。

所沢市役所の固定資産税路線価格は・・195,000円/㎡です。

仮に、所沢市役所の敷地面積が100㎡の場合、土地の固定資産税評価額は・・

100㎡×195,000円＝19,500,000円

となります。

建物の固定資産税評価額

建物の固定資産評価額を求める場合、「新築建物課税標準価格認定基準」を活用します。

この「新築建物課税標準価格認定基準」は都道府県によってことなり、地方法務局のホームページで閲覧が可能ですが、今回、東京都の価格表を添付させて頂きました。

そして、建物の評価額を求める場合の計算方法は下記の通りとなります。

「新築建物課税標準価格認定基準」×「延床面積」×（残耐用年数÷法定耐用年数）

例えば、「築10年の共同住宅、延床面積100㎡の木造」の場合・・

110,000円/㎡×100㎡×(22年-10年)/22年＝6,000,000円

となります。

もし、固定資産税評価額が分からない場合は、

・土地＝敷地面積×固定資産税路線価格
・建物＝「新築建物課税標準価格認定基準」×「延床面積」×（残耐用年数÷法定耐用年数）

これらの合算で求めてみましょう！